Dairemize başvuruda bulunan Sayın Mehmet Borak, Yukarı Girne, Püsküllü Mahallesi mevkiindeki Lordos Apartmanlarının bulunduğu Pafta/Harita XII.21.E1 Blok F’de kain 700 nolu parselden 690 nolu parsele geçit hakkı bulunduğunu, 690/1 nolu parselin sahibi olan Bass Global Property Kıbrıs Ltd’e apartman izni verildiğini ve sadece geçit hakkı ile ulaşılan bu parsele yaklaşık 80 dairelik bir apartman yapılmasının hukuki bir dayanağı olmadığını iddia ederek konunun soruşturulması için Dairemizden yardım talebinde bulunmuştur.
Yapılan başvuru üzerine konu, 38/1996 sayılı Yüksek Yönetim Denetçisi (Ombudsman) Yasası kuralları çerçevesinde incelenmiş ve ekte sunulan rapor tanzim edilmiştir.
Yukarı Girne, Püsküllü Mahallesi mevkiinde, Pafta/Harita XII/21.E1, Blok F’de kain 700 nolu parsel (5-1-3400 ayak kare) 1974 öncesi Rum malı olup Anayasanın 159’uncu maddesi tahtında Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nin mülkiyetindedir ve tapu kayıtları buna göre düzenlenmiştir. Bilahare üzerine yapılan Apartman nedeniyle kat sahiplerine ayrı ayrı Taşınmaz Mal Koçanı verilmiştir.
KKTC İçişleri Bakanlığı Tapu ve Kadastro Dairesi nezdinde yapmış olduğumuz soruşturmada, Parsel 700’den parsel 690’ın sahipleri lehine B-101/73 nolu dosya tahtında geçit hakkı verildiği, konu geçit hakkının Tapu Kütüklerinde yani 1974 öncesi kayıtlarda mevcut olduğu, 1974’den sonra 690 nolu parsel Anayasanın 159’uncu maddesi tahtında Taşınmaz Mal Koçanı verilme aşamasında EŞ-321/89 nolu dosya ile Parsel 690/1 ve Parsel 690/2 olarak ikiye bölünmüş, Parsel 690/1 Taşınmaz Mal Koçan no 6734 ve Parsel 690/2 ise Taşınmaz Mal Koçan no 6735 olarak kaydedilmiş ve ifrazdan doğan konu Parsellere ilgili geçit hakkının sehven yazılmadığı tesbit edilmiştir. 690/1 numaralı Parsel eşdeğerden verilirken güney hududundan yol ayrılmıştır. 690/2 numaralı Parselin ise 24 Aralık 1997 tarihinde KKTC Bakanlar Kurulunun, E-2096-97 numaralı kararıyla güney hududundan kamulaştırma yapılarak yol ayrıldığı saptanmıştır. Ancak Parsel 700 üzerinden Parsel 690’a geçit sağlayan geçit hakkı Taşınmaz Mal Koçanlarına kaydedilmediğinden yol olarak ayrılan kısımlarla geçit hakkının bağlantısı sağlanamamıştır. 690 nolu Parselin ana kütüğünde B-101/73 nolu dosya tahtında kaydedilen geçit hakkının boyutu Parsel 700’den 20 ayak genişliğindedir.
Yukarı Girne, Püsküllü mevkiinde, Pafta/Harita XII/21.E1, Blok F’de 690/1 nolu Parsel (2-2-2100 ayak kare) Bass Global Property Kıbrıs Ltd. adına 21 Eylül 2016 tarihinde S-2008/16 nolu Satış Dosyası ile satın alınarak kaydedilmiştir.
Değiştirilmiş şekliyle Fasıl 224 Taşınmaz Mal (Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasasının 11A maddesinin 1’inci fıkrası tahtında mezkur Yasa kurallarına bakılmaksızın, bir taşınmaz malın herhangi bir sebepten dolayı bir kamu yoluna çıkmak için gerekli olan geçitten mahrum olacak şekilde kapalı olması, veya mevcut geçidin, bir taşınmaz malın uygun şekilde kullanılması, inkişafı veya işletilmesi için yeterli olmaması halinde, o taşınmaz malın sahibi, makul bir tazminat ödemek koşulu ile civarındaki taşınmaz mallar üzerinden geçit talep etmek hakkına sahiptir. Bu fıkra amaçları bakımından “geçit”, evlek, boru veya başka herhangi uygun bir araç ile su geçirme hakkını da kapsar. Mezkûr maddenin 2’nci fıkrası tahtında geçidin yönü ile bunu kullanma hakkının derecesi ve ödenecek tazminat tutarı, tüm ilgililere önceden yapılacak bildirimden sonra Müdür tarafından saptanır.
KKTC İçişleri Bakanlığı Tapu ve Kadastro Dairesi kayıtlarında, Yukarı Girne toprağı, Pafta/Harita XII/21 E1, Blok F, Parsel 700’ün güney hududundan kamu yolu ayrılıp mezkûr kamu yolu, A-162/73 numaralı dosya ile 1974 öncesi kayıtlara işlenmiştir. Ancak Parsel 700’ün doğu hududundan veya herhangi bir kısmından kamu yolu ayrılması ile ilgili, Tapu ve Kadastro Dairesi nezdinde herhangi bir kamulaştırma emri veya kamu yolu ayrılması ile ilgili açılan herhangi bir dosyanın mevcut olmadığı, Parsel 700’ün doğu hududunda görülen, 20 ayak genişliğindeki güzergâhın sadece Parsel 690 lehine verilen bir geçit hakkı güzergahı olduğu, bu güzergahın kamu yolu olarak kayıtlara işlenmediği ancak haritalara işlendiği tesbit edilmiştir.
Sayın Mehmet Borak Dairemize 2007 yılında yapmış olduğu başvuruda, Girne Belediyesi tarafından mahallelerinde yol düzenlemesi yapıldığı, bu işlemler sırasında tapu taşlarının söküldüğü, yapılan kaldırım nedeniyle apartmanın otopark yerine girişlerin zorlaştığı, ayrıca 6 ile 20 metre arasında sınır ihlali yapılarak apartmana ait yeşil alanın daraltıldığını iddia etmiştir. Konuyu araştıran Dairemiz, bölgede yerinde yapılan gözlemler ve yetkililerden alınan bilgi ve belgelerin incelenmesi neticesinde, Belediye tarafından yapılan kaldırım çalışmaları sonucu otopark yerine girişin engellendiği ve işlemler öncesinde tapu ölçümleri yapılmadığından özel mülk sahiplerinin etkilendiğini belirlemiştir. Girne Belediyesi gerek 15/1962 sayılı Zorla Mal İktisabı Yasası gerekse Fasıl 96 Yollar ve Binalar Yasası’nın ilgili hükümlerine uymadığı cihetle bahse konu malların iktisabı yapılmadığı için ilgili kişilere herhangi bir bedel ödenmemesi yanında konu malların KKTC adına kaydının da yapılamadığı gözlemlenmiştir. 27 Eylül 2007 tarihli raporda Girne Belediyesi’nin hatalı davrandığı saptanmış ve konu malların kamulaştırılarak karşılığının ödenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Konu raporda 15/1962 sayılı Zorla Mal İktisabı Yasası hükümlerine uyulmadan yapılmış olduğu belirtilen yol geçit hakkı üzerine yapılmış olan yoldur.
2007 yılında yayınladığımız raporun ardından Girne Belediyesi hatalı idari eylemini düzeltmemiş ve Lordos Apartmanındaki mal sahiplerinin mağduriyeti giderilmemiştir. Sonrasında KKTC İçişleri Bakanlığı Tapu ve Kadastro Dairesi de kamu yolu olmayan bir geçit hakkını yol gibi tapu haritalarına işleyerek hatalı işlem yapmış ve ilgili bölgeye yapılmaması gereken 80 dairelik bir Apartmanın yapılmasına zemin hazırlamıştır.
KKTC İçişleri Bakanlığı Şehir Planlama Dairesi nezdinde yaptığımız soruşturmada Şehir Planlama Dairesi Müdürü Sayın Türkmen Yiğitcan’dan 690/1 nolu Parsel içerisine yapılan inşaat ile ilgili aldığımız bilgilere göre, mezkûr Parselin 16 Şubat 2018 tarihinde yayınlanan “Girne Çatalköy İmar Planı” kapsamında Bölgesel Ana Hizmet Merkezi olarak adlandırılan bölgede yer aldığını, ilgili Parsel içerisine 2003, 2005, 2010 ve 2011’de değişikliğe uğramış şekli ile “Girne Beyaz Bölge Emirnamesi” kurallarına uygun olarak ve Girne Belediyesi, Elektrik Kurumu ve İtfaiye Müdürlüğü’nün de görüşleri alınarak, mal sahipleri Sayın Ali E. Ahmet ve Sayın Nurtan C. Hüdaverdi adına Tapu Kaydı ve kamu yolu bağlantısı olmasına bağlı olarak, sekiz katta toplam elli dokuz hane konuta 6 Aralık 2016 tarih ve 2015 GBB 164 nolu Planlama Onayı verildiği tespit edilmiştir.
Sayın Yiğitcan, 690/1 nolu Parsele kamu yolu bağlantısı olduğunu belirtmiş olsa dahi mezkûr Parsele giden yol kayıtlı bir geçit hakkıdır.
55/1989 sayılı İmar Yasası altında yapılan 1993 Girne Beyaz Bölge (Ön İmar Sınırı ve Bu Alan İçerisinde Uygulanacak Kurallar ve Koşullar) Emirnamesinin 27’nci maddesi Geçit Hakları ile Gelişme ile ilgilidir. Mezkûr maddenin 1’inci fıkrası uyarınca konu Emirnamenin amaçları ve ilkeleri bakımından, herhangi bir kamuyoluna bağlantısı bulunmayan ve Fasıl 224 Taşınmaz Mal(Tasarruf, Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası altında geçit hakkına sahip olan Parseller üzerinde inşaata yönelik gelişmelerde, ambulans, itfaiye, polis aracı ve benzeri her türlü acil durum aracının Parsele güvenli, konforlu ve sağlıklı ulaşımının sağlanması esastır. Mezkûr Emirnamenin 27’nci maddesinin 2’nci fıkrasının (a) bendi uyarınca Ön İmar Sınırı içindeki bölgelerde bulunan, herhangi bir yeterli yola bağlantısı olmayan ve Uzunluğu 100 metreden fazla olan ve/veya Genişliği 4 metreden daha dar olan ve/veya 90 derece ve daha az köşe dönüşleri olan geçit hakkına sahip Parseller üzerinde tarımsal amaçlı gelişme dışında hiçbir gelişme yapılamaz. Aynı maddenin 2’nci fıkrasının (b) bendi uyarınca Ön İmar Sınırı içindeki bölgelerde bulunan, herhangi bir yeterli yola bağlantısı olan ve Uzunluğu 100 metre veya daha az ve Genişliği 4 metre veya daha fazla ve 90 dereceden fazla köşe dönüşlerine sahip olan geçit hakkına sahip Parseller üzerinde tek haneli konut kullanımı amaçlı yeni inşaat ve/veya ilave ve/veya tadilat yönelik gelişmeler yapılabilir. Söz konusu maddenin 3’üncü fıkrası tahtında bu Emirnamenin yürürlüğe girdiği tarihten önce alınmış geçit hakları ile ilgili olarak, yukarıdaki (2)’inci fıkranın (b) bendinin (i),(ii) ve (iii) paragrafında belirtilen koşulların tümünün sağlanmasının mümkün olmadığı, ancak en az iki koşulun sağlandığı ve Planlama Makamının, yukarıdaki (1)’inci fıkra uyarınca, Parsele güvenli, konforlu ve sağlıklı ulaşım koşullarının yerine geldiğine kanaat getirdiği durumlarda, söz konusu Parsel üzerinde, tek haneli konut kullanımı amaçlı, yeni inşaat ve/veya ilave ve/veya tadilata yönelik gelişmeler yapılabilir, planlama onayı verilebilir. Yine aynı maddenin 4’üncü fıkrasına göre ise (2)’nci fıkranın genelliğine bakılmaksızın ve bütünlüğünü bozmaksızın, Esas Emirname uyarınca tanınmış kazanılmış haklar dikkate alındığında tek haneli konut kullanımına yönelik olarak yapılaşması %70 ve üzerinde bir oranda geçit hakları ile tamamlanmış alanlarda, geçit hakları ile yapılaşmış Parsellerin arasında kalmış Parseller üzerinde, (2)’nci fıkrada belirtilen koşullar aranmaksızın, Parsele güvenli, konforlu ve sağlıklı ulaşımın sağlanmasına yönelik olarak planlama makamı tarafından belirlenecek koşullarla, tek haneli konut kullanımı amaçlı gelişmeler yapılabilir.
1993 Girne Beyaz Bölge (Ön İmar Sınırı ve Bu Alan İçerisinde Uygulanacak Kurallar ve Koşullar) Emirnamesinin ilgili maddesinden anlaşılacağı üzere lehine geçit hakkı verilen Parsellere sadece tek haneli konut kullanımına uygun olacak şekilde yeni inşaat ve/veya ilave ve/veya tadilata yönelik gelişmeler yapılabilir. KKTC İçişleri Bakanlığı Şehir Planlama Dairesinin geçit hakkı bulunan bir Parsele apartman yapımı için Planlama Onayı vermesi 55/1989 sayılı İmar Yasası altında yapılan 1993 Girne Beyaz Bölge (Ön İmar Sınırı ve Bu Alan İçerisinde Uygulanacak Kurallar ve Koşullar) Emirnamesinin 27’nci maddesine aykırıdır. Tapu Haritalarına yol olarak işlenen geçit hakkı KKTC İçişleri Bakanlığı Şehir Planlama Dairesini yanlış bir idari işlem yapmaya yönlendirmiştir. Girne Belediyesi de 28 Eylül 2018 tarihine kadar geçerli olmak üzere konu inşaata ruhsat vererek idari bir hata yapmıştır.
Mezkûr şikayetle ilgili elde ettiğimiz bulgular değerlendirildiğinde 2006 yılına dayanan zincirleme hatalar olduğu tespit edilmiştir. Söz konusu taşınmaz malın konumlandığı Parsel 700’den Parsel 690’a 1974 öncesinden verilen bir geçit hakkı bulunmaktadır. 2006 yılında Girne Belediyesi gerek 15/1962 sayılı Zorla Mal İktisabı Yasası gerekse Fasıl 96 Yollar ve Binalar Yasası’nın ilgili hükümlerine aykırı olarak Parsel 700’den Parsel 690 lehine verilen geçit hakkını da içine alacak şekilde asfalt yol dökmüştür. KKTC İçişleri Bakanlığı Tapu ve Kadastro Dairesi, Tapu Haritalarına konu geçit hakkını yol olarak işlemiştir. Bunun ardından KKTC İçişleri Bakanlığı Şehir Planlama Dairesi de Tapu Haritalarında işlenmiş yolu kamu yolu bağlantısı olarak kabul edip hukuken sadece geçit hakkı olan 690/1 nolu Parselin sahiplerine apartman türü gelişme yapılmasına Planlama Onayı vererek 55/1989 sayılı İmar Yasası altında yapılan 1993 Girne Beyaz Bölge (Ön İmar Sınırı ve Bu Alan İçerisinde Uygulanacak Kurallar ve Koşullar) Emirnamesinin 27’nci maddesine aykırı davranmıştır.
Netice itibarıyla, Sayın Mehmet Borak’ın şikayetinde haklı olduğu, Parsel 700 üzerinden Parsel 690 lehine verilen geçit hakkının üzerine dökülen asfalt yol için 15/1962 sayılı Zorla Mal İktisabı Yasası koşullarına uygun olarak kamulaştırma yapılmadığı, sözü edilen yolun haritalarda gösterilmiş olması söz konusu yola hukuki bir statü kazandırmadığı gibi Belediyenin bu konuda bir karar almamış olması mevcut geçit hakkının sona erdirilmesi için geçerli bir neden teşkil etmemektedir. Genel bir yol, yetkili kamu idaresi tarafından herkesin kullanımına açık olan ve herkesin yararlanmaya hakkı olan yollardır. Dolayısıyla bir kamulaştırma kararı olmadığı zaman kurulmuş olan fiili yol ilişkisi hukuki bir dayanaktan yoksundur.
Emine Dizdarlı
Yüksek Yönetim Denetçisi
(Ombudsman)