Sayın Osman Haklıgil, Akol Developments tarafından Pafta No: XXIV ve Parsel No: 3488 ÜZ olan arazide inşa edilen The Sea House Residences sitesinden bir daire satın aldıklarını, söz konusu sitede su drenajı ve/veya bağlantısı olmadığı için yağmurlu havalarda sitenin sular altında kaldığını, apartmanlarda merdiven kulesinin çatıya bağlanmadığını, bağlantının küçük bir pencere ile yapıldığından dolayı çatıda bir sorun olduğunda ve/veya çatı üzerindeki su depoları, çanak anten ve benzeri cihazların bozulması durumunda sözü edilen yere çıkmakta sorunlar yaşadıklarını, bunlara ilaveten sitede yangın merdiveninin bulunmadığını, Gazimağusa Belediyesi’ne yaşadıkları sorunlar ile ilgili 2017 yılından itibaren farklı tarihlerde müracaat ettiklerini ancak bir netice alamadıklarını iddia ederek konunun Dairemiz tarafından soruşturulmasını talep etmiştir.
Yapılan başvuru üzerine konu, 38/1996 sayılı Yüksek Yönetim Denetçisi (Ombudsman) Yasası kuralları çerçevesinde incelenmiş ve rapor hazırlanmıştır.
Sayın Osman Haklıgil’in başvurusu ile ilgili görüşü alınmak üzere dönemin Gazimağusa Belediye Başkanı’na 19 Ocak 2022 tarihli ve OMB.0.00-03/00-22/10 sayılı yazımız, Polis Genel Müdürlüğü İtfaiye Müdürlüğü’ne 1 Kasım 2023 tarihli ve OMB.0.00-03/00-23/153 sayılı yazımız, dönemin Kıbrıs Türk Mimarlar Odası Başkanı’na 17 Ocak 2024 tarihli ve OMB.0.00-03/00-24/08 sayılı yazımız gönderilmiştir. Dönemin Gazimağusa Belediyesi Başkanı, 8 Şubat 2022 tarihli ve GMB.0.00-007/02-22/E.330 sayılı yazı ile, İtfaiye Müdürlüğü 7 Kasım 2023 tarihli ve 06/3-23-217 sayılı yazı ile, K.T.M.M.O.B Mimarlar Odası 23 Ekim 2024 tarihli yazı ile görüşlerini tarafımıza iletmiştir.
Sayın Osman Haklıgil, apartman dairesinin bulunduğu The Sea House Residences sitesinde su drenajı ve/veya bağlantısı olmadığı için yağmurlu havalarda sitenin sular altında kaldığını iddia etmektedir.
Dönemin Gazimağusa Belediye Başkanı tarafından Dairemize gönderilen cevap yazısında, bahse konu şikâyet ile ilgili Bayındırlık Bölümü tarafından yerinde yapılan incelemede bina dışındaki teraslarda yapının inşasında kullanılan drenaj borusunun 4 inç (10 cm) çapında olmasından ötürü yetersiz olduğu ve bundan dolayı yoğun ve sele sebep olan yağmurlarda sorun yaşandığı ve bunun yapısal bir sorun olduğunun saptandığı ifade edilmiştir.
Sayın Haklıgil’in diğer iddiası ise bulunduğu The Sea House Residences sitesinde yangın merdiveni bulunmaması yönünde idi. Konu ile ilgili yapılan soruşturmada, şikayet tarihinde Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde yürürlükte olan mevzuatta yangın merdivenleri ile ilgili yalnızca kamusal alanları kapsayan kısıtlı bir düzenleme olduğu, çok katlı binalarda ve/veya apartmanlarda yangın merdiveni bulunması hakkında herhangi bir düzenleme olmadığı ancak 15 Mayıs 2025 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası’nın 19’uncu maddesi altında yapılan Tüzükle kaçış merdivenleri adı altında yeni bir düzenleme yapıldığı görülmektedir. Şöyle ki;
|
Kaçış Merdivenleri
|
38.
|
(1)
|
Yapının ortak merdivenlerinin yangın ve diğer acil hallerde kullanılabilecek özellikte olanları , kaçış merdiveni olarak kabul edilir.
|
|
|
|
(2)
|
Kaçış merdivenleri, yangın ve diğer acil hal tahliyelerinde kullanılan kaçış yolları bütününün bir parçasıdır ve diğer kaçış yolları öğelerinden bağımsız tasarlanamazlar.
|
|
|
|
(3)
|
Kaçış merdivenlerinin duvar, tavan ve tabanında hiçbir yanıcı malzeme kullanılamaz ve bu merdivenler, yangına en az 120 dakika dayanıklı duvar ve en az 90 dakika dayanıklı duman sızdırmaz kapı ile diğer bölümlerden ayrılır.
|
|
|
|
(4)
|
Kaçış merdivenlerinin kullanıma uygun şekilde boş bulundurulmasından, bina veya işyeri sahibi ve yöneticileri sorumludur.
|
|
Geçici Madde Mevcut Binalar Hakkında Alınacak Tedbirler, Tanınan Süre ve Müktesep Haklar
|
(1)
|
Bu Tüzüğün Onuncu Kısmında belirtilen mevcut binalar için yangına karşı alınması gereken tedbirler, bina sahibi ve yöneticisi ile bu Tüzük kapsamındaki konular ile ilgili kurum ve kuruluşların yöneticileri tarafından l Ocak 2027 tarihine kadar yerine getirilir.
|
|
Geçici Madde Tüzüğe Aykırı Diğer Mevzuat Hükümlerinin Uyumlaştırılması
|
(2)
|
Bu Tüzük, yürürlüğe girmeden önce, yürürlükte bulunan imar, yapı,
deprem ve afet ile ilgili Tüzüklerin, bu Tüzüğe aykırı olan hükümleri, ilgili idarelerce 01 Ocak 2026 tarihine kadar bu Tüzüğe uygun hale getirilir.
l Ocak 2026 tarihine kadar bu Tüzük ile çelişen mevzuat hükümleri
söz konusu olduğunda, bu Tüzük hükümleri geçerli olacaktır.
|
|
Yürürlüğe Giriş
|
157.
|
Bu Tüzük 01 Ocak 2026 tarihinde yürürlüğe girer.
|
Yukarıdaki maddelerden görüleceği üzere Tüzük yürürlük tarihi olan 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren yangına karşı alınması gereken tedbirleri 1 Ocak 2027 yılına kadar (1 yıl) içinde tamamlama zorunluluğu getirmiştir.
Sayın Haklıgil, bulunduğu The Sea House Residences sitesinde merdiven kulesinin çatıya bağlanmadığını, bağlantının küçük bir pencere ile yapıldığını ve Gazimağusa Belediyesinin söz konusu binaya nihai onay vermesinin mevzuata aykırı olduğunu iddia etmektedir.
Değiştirilmiş ve Birleştirilmiş şekliyle 51/1995 sayılı Belediyeler Yasasının 17’nci maddesi Belediyenin imara ilişkin görevlerini düzenlemektedir. Anılan Yasanın 17’nci maddesi sağlıksız şehirleşmenin önüne geçebilmek, imar faaliyetlerini daha etkin bir şekilde düzenleyebilmek ve yönlendirebilmek amacıyla Belediyelerin yerine getirmeleri gereken bayındırlık ve imara ait görevler ile bunlara ilişkin yetkiler vermektedir. Söz konusu maddenin 1’inci fıkrası şu şekildedir;
|
Belediyelerin İmara İlişkin Görevleri
2/2023
|
17.
|
Plansız ve sağlıksız şehirleşmenin önüne geçebilmek, imar faaliyetlerini daha etkin bir şekilde düzenleyebilmek ve yönlendirebilmek amacıyla belediyelerin yerine getirmeleri gereken bayındırlık ve imara ilişkin görevleri ve yetkileri şunlardır:
|
|
|
|
(1)
|
İmar Yasası ve Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası ile Belediyelere verilen görevleri yapmak;
|
Yine 55/1989 sayılı İmar Yasanın Yasa’nın 33’üncü maddesi ve Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası’nın 3’üncü maddesi Belediye Başkanına inşaat ruhsatı verme yetkisi vermektedir.
Kıbrıs Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Mimarlar Odası nezdinde yaptığımız araştırmada söz konusu binanın uygulama projelerine 2010 yılında vize verildiği saptanmıştır. K.T.M.M.O.B Mimarlar Odası tarafından gönderilen cevap yazısında bahse konu projeye vize verildiği dönemde binalarda ortak merdivenlerin çatıya çıkma zorunluluğu olmadığı dolayısı ile anılan projeye vize verildiği tarihte ortak merdivenlerin çatıya çıkmamasının “yasal bir sorun yaratmadığı” belirtilmiştir.
K.T.M.M.O.B Mimarlar Odası’nın cevap yazısında, Yollar ve Binalar Tüzüğü’nün 15 Temmuz 2011 tarihinde değiştirildiği ve merdivenlerin çatıya çıkma zorunluluğu getirildiği ifade edilmektedir.
Fasıl 96 Yollar ve Binalar Yasası’nın 19’uncu maddesi tahtında yapılan Yol ve Binalar Tüzüğü’nün 6’ıncı maddesinin 1’inci fıkrasının b (vi) bendi aşağıdaki gibidir:
|
(6)
|
(1)
|
(b)
|
(vi)
|
Merdivenler sadece giriş katında inşaat alanından sayılır ve ortak kullanımlı binalar ile Kamu binalarında da çatıya kadar çıkmalıdır, ayrıca her 14 basamaktan sonra sahanlık konmalıdır.
|
Gazimağusa Belediyesi’nin bahse konu bina ile ilgili olarak 01 Aralık 2011 ve 12 Temmuz 2012 tarihlerinde inşaat ruhsatı, 22 Mayıs 2013 tarihinde ise İnşaat Tasdiknamesi yani bir diğer deyişle Nihai Onay verdiği saptanmıştır.
Söz konusu bina ile ilgili projeye 2010 yılında vize verilmiş ve bahse konu proje revize edilmemiş olan Yollar ve Binalar Tüzüğüne göre hazırlanmıştır. The Sea House Residences Sitesi Projesi vizelendirildiği tarihten inşaat ruhsatı verildiği tarihe kadar olan sürede söz konusu Tüzük revize edilmiş ve revize edilmiş hali bahse konu projede değişiklik yapılmasını zorunlu kılmıştır.
Ancak The Sea House Residences sitesi projesinde yürürlükte olan Yollar ve Binalar Tüzüğü’nün öngördüğü değişiklikler yapılmadan inşaat ruhsatı için başvuru yapıldığı ve Gazimağusa Belediyesi’nin söz konusu bina için inşaat ruhsatını 2010 yılında vize almış projeye göre Yollar ve Binalar Tüzüğü revize edildikten yaklaşık 5 (beş) ay sonra ve Tüzüğün öngördüğü hükümlere aykırı olarak verdiği tespit edilmiştir. Sonrasında, Gazimağusa Belediyesi hukuka aykırı davranışı sürdürerek söz konusu bina ile ilgili 12 Temmuz 2012 tarihinde inşaat ruhsatını yenilemiş, 22 Mayıs 2013 tarihinde ise İnşaat Tasdiknamesi yani bir diğer deyişle Nihai Onay vermiştir.
27/2013 sayılı İyi İdare Yasası’nın 5’inci maddesinde hukuka uygun davranma yükümlülüğü ile ilgili hükümler düzenlenmiştir;
5. (1) İdare, Anayasaya ve yasalara uygun faaliyette bulunur.
(2) İdare, Anayasa ve yasalar yanında, tüzüklere, yönetmeliklere ve diğer düzenleyici işlemlere de uygun davranma yükümlülüğü altındadır. Bu Yasa kapsamında “idare” olarak kabul edilen özel hukuk kişileri, bunların yanında kendi iç düzen kurallarına da uymakla yükümlüdürler.
(3) İdare, yetkilerini ancak kamu yararı amacına uygun biçimde kullanabilir.
(4) İdareye mevzuatta takdir yetkisi tanınması, keyfi karar alma olanağı vermez. Mevzuatta idareye takdir yetkisi tanınan durumlarda, idare, bu yetkisini, eşitlik ilkesine, kamu yararına ve kamu hizmetinin gereklerine uygun olarak kullanır.
Gazimağusa Belediyesi’nin mevzuata aykırı olan The Sea House Residences Sitesi Projesi için iki defa inşaat ruhsatı, akabinde inşaat tasdiknamesi vererek 27/2013 sayılı İyi İdare Yasası’nın 5’inci maddesine aykırı davranarak hukuka uygun davranma yükümlülüğünü yerine getirmemiştir.
Sayın Osman Haklıgil, Gazimağusa Belediyesi’ne yaşadıkları sorunlar ile ilgili 2017 yılından itibaren farklı tarihlerde müracaat ettiklerini ancak bir netice alamadıklarını iddia etmektedir. Sayın Haklıgil’in bu iddiası ile ilgili olarak 19 Temmuz 2017 tarihinde Gazimağusa Belediyesi’ne dilekçe yaptığı tespit edilmiştir.
KKTC Anayasası’nın 76’ıncı maddesinde Dilekçe hakkı ile ilgili hükümler düzenlenmiştir. Şöyle ki:
Madde 76
(1) Herkes, kendileriyle veya kamu ile ilgili dilek ve şikayetleri hakkında tek başına veya topluca, yetkili makamlara yazı ile başvurma ve bunların süratle incelenmesi ve karara bağlanması hakkına sahiptir.
Gerekçeye dayanacak olan bu karar, en geç otuz gün içinde, dilek ve şikâyet sahibine yazılı olarak bildirilir. Böyle bir karardan zarar gören herkes veya otuz gün içerisinde kendisine bir karar bildirilmeyen her ilgili, dilek ve şikâyet konusu hakkında yetkili mahkemeye başvurabilir.
(2) Yurttaşlar, tek başlarına veya topluca Cumhuriyet Meclisine yazı ile başvurma hakkına sahiptir. Bu hakkın kullanılma biçimi yasa ile düzenlenir.
27/2013 sayılı İyi İdare Yasası’nın 15’inci maddesinde özel kişilerin istemleri ile ilgili kurallar düzenlenmiştir. Şöyle ki :
15. (1) Özel kişiler, kendileri veya kamu ile dilek ve şikayetleri hakkında, tek başına veya topluca, yetkili makamlara yazı ile başvurma ve idareden yetkisi içindeki bir konuda birel işlem yapmasını isteme hakkına sahiptir. İdare, kendisine yazı ile başvuran kişi ya da kişilere, üzerinde tarih bulunan bir alındı belgesi verir.
(2) İstem, yetkili olmayan bir idareye yöneltilirse, kendisinden istemde bulunulan makam, istemi en geç beş iş günü içerisinde yetkili makama iletir ve istem sahibini yazılı olarak durumdan haberdar eder.
(3) İdare, istemle ilgili kararını, en geç otuz gün içinde, gerekçeli olarak, başvuran kişiye veya kişilere yazılı olarak bildirir. Otuz günlük süre, istemin yetkili makama ulaşmasından itibaren hesaplanır. İdare, bu süre içerisinde yazılı ve gerekçeli yanıt vermeyi ihmal ederse, bundan dolayı doğacak zararları bu Yasadaki kurallar çerçevesinde gidermekle yükümlüdür.
(4) İdare, yazılı ve gerekçeli bildirimde, kararına karşı, hangi süreler içinde, hangi hukuki yollara başvurulabileceğini belirtir.
Dönemin Gazimağusa Belediye Başkanı, Dairemize gönderdiği cevap yazısında Sayın Haklıgil’in dilekçesi ile ilgili sözlü cevap verildiğini belirtmektedir.
KKTC Anayasası’nın 76’ıncı maddesi ve 27/2013 sayılı İyi İdare Yasası’nın 15’inci maddesinin 3’üncü fıkrasında dilekçelere ne şekilde cevap verileceği hususu açıkça belirtilmektedir. İdare dilekçe sahibine cevabını yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Dolayısı ile Gazimağusa Belediyesi’nin Sayın Haklıgil’in şikâyetine sözlü cevap vermesi, ilgili mevzuat uyarınca kişiye cevap verildiği anlamını taşımamaktadır.
Gazimağusa Belediyesi’nin Sayın Haklıgil’in dilekçesine yazılı yanıt vermeyerek Anayasa’nın 76’ıncı ve İyi İdare Yasası’nın 15’inci maddesinin 3’üncü fıkrasına aykırı davrandığı görülmektedir.
Sayın Haklıgil’in apartmanlarda merdiven kulesinin çatıya bağlanmadığını, bağlantının küçük bir pencere ile yapıldığını ve Gazimağusa Belediyesinin söz konusu binaya Nihai Onay vermesinin mevzuata aykırı olduğu iddiası araştırılmıştır. Anılan binada bulunan merdivenlerin çatı ile bağlantısı bulunmadığı, bağlantının küçük bir pencere ile yapıldığını ve ilgili projeye bu şekilde vize verildiği belirtilmektedir. Gazimağusa Belediyesi’nin bahse konu bina ile ilgili olarak 01 Aralık 2011 ve 12 Temmuz 2012 tarihlerinde inşaat ruhsatı, 22 Mayıs 2013 tarihinde ise İnşaat Tasdiknamesi yani bir diğer deyişle Nihai Onay verdiği saptanmıştır. Ancak The Sea House Residences Sitesi Projesi vizelendirildiği tarihten inşaat ruhsatı verildiği tarihe kadar olan sürede söz konusu Tüzük revize edilmiş ve revize edilmiş hali bahse konu projede değişiklik yapılmasını zorunlu kılmıştır. Gazimağusa Belediyesi’nin değiştirilen Yollar ve Binalar Tüzüğü hükümlerine aykırı olarak söz konusu bina için inşaat ruhsatı ve İnşaat Tasdiknamesi verdiği tespit edilmiştir. Bu durumda Gazimağusa Belediyesi’nin 27/2013 sayılı İyi İdare Yasası’nın 5’inci maddesine aykırı davranarak hukuka uygun davranma yükümlülüğünü yerine getirmediği sabittir.
Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde son zamanlarda yüksek katlı bina sayısında hızlı bir artış olduğu aşikardır. Yüksek katlı binalarda yangın merdiveni, yangın ve diğer acil durumlarda güvenli tahliye için kritik bir öneme sahiptir. Dolayısı ile dikey yapılaşmanın hızla arttığı ülkemizde yüksek katlı binalarda yangın merdiveni bulundurulması ile ilgili yasal düzenleme İdare tarafından 15 Mayıs 2025 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanan Yollar ve Binalar Düzenleme Yasasının 19’uncu maddesi altında yapılan Tüzükle düzenlenmiştir..
İlkan VAROL
Yüksek Yönetim Denetçisi
(Ombudsman)