Sayın Emre Aktaş ve Sayın Berke Aktaş yapacakları inşaat için Gazimağusa Kaymakamlığı tarafından 9 Mayıs 2024 tarihinde hesaplanan inşaat ruhsatı bedelini 20 Haziran 2024 tarihinde ödediklerini, 28 Kasım 2024 tarihinde projeyi teslim etmek için gittiklerinde inşaat ruhsatı bedelinin değiştiğini, konu ruhsatın yeniden yapılandırılarak kendilerinden ek ücret talep edildiğini ve mağdur olduklarını iddia ederek Dairemize başvuruda bulunmuşlardır.
Konuyla ilgili görüşleri alınmak üzere Gazimağusa Kaymakamlığına 3 Eylül 2025 tarih ve OMB.0.00-03/00-25/141 sayılı yazımız gönderilmiştir. Gazimağusa Kaymakamlığı, 20 Kasım 2025 tarih ve MYB.2.00-370/17-25/E.4943 sayılı yazıyı Dairemize göndermiştir.
Gazimağusa Kaymakamlığı nezdinde yapılan araştırmada MZB-İN 41/24 numaralı Sayın Emre Aktaş ve Diğeri’ne ait dosya için inşaat ruhsatının, Fasıl 96 Yollar ve Binalar Yasasının 19’uncu maddesi altında yapılan Yollar ve Binalar Değişiklik Tüzüğünün Kısım II(II)(1)(A) maddesinde belirtilenlere uygun olarak, Bayındırlık ve Ulaştırma Bakanlığına bağlı Planlama ve İnşaat Dairesince yayınlanan ve yürürlükte geçerli olan inşaat birim fiyatları üzerinden ve Sığınak Yasasının sığınaklara ilişkin gelirler 11. maddesinin 1. fıkrası uyarınca hesaplandığı tespit edilmiştir.
Yollar ve Binalar Değişiklik Tüzüğünün Kısım II(II)(1)(A) maddesi şu şekildedir;
II. Bina inşaatları için:
Konut İnşaatları:
Yeni Binalar:
Devletten sosyal konut olarak onay almış binaların maliyetinin %0.5
0-120 metrekare arası binaların maliyetinin %1
120.1-140 metrekare arası binaların maliyetinin %1.2
140.01-180 metrekare arası binaların maliyetinin %1.4
180 metrekareden büyük binaların maliyetinin %1.6
oranları üzerinden harç alınır.
Değiştirilmiş şekliyle 44/2000 sayılı Sığınak Yasası’nın 11. maddesi şu şekildedir; “İnşaat sahibi gerçek veya tüzel kişiler, her türlü inşaat için Kıbrıs Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğinin inşaat izninin verildiği tarihteki birim maliyetleri üzerinden, izin verilen inşaatın maliyetinin binde bir (%0.1) oranındaki tutarı Gelir ve Vergi Dairesi Veznelerine doğrudan ödeyebileceği gibi, bankalar aracılığı ile de Gelir ve Vergi Dairesi hesabına yatırabilirler. Bu tutarın Gelir ve Vergi Dairesi Gelirler veznelerine veya bankalar aracılığı ile de Gelir ve Vergi Dairesi hesabına yatırıldığına dair dekontun ibrazını müteakip, inşaat iznini vermeye yetkili makam tarafından inşaat izni verilir. Ek inşaatlar, ilaveler yapılması söz konusu olduğunda yatırılacak tutar, ek inşaatın yapıldığı alan üzerinden hesaplanır.”
Yani inşaat ruhsatı alabilmek için inşaat ruhsatı harcının ve sığınak harcının ödenmesi gerekmektedir.
Gazimağusa Kaymakamlığı 9 Mayıs 2024 tarihinde Sayın Emre Aktaş ve Sayın Berke Aktaş’a ait inşaat dosyasına ilişkin ödenmesi gereken harç bedelleri ile ilgili yapılan hesaplamaları detaylıca şu şekilde aktarmıştır.
“İnşaat dosyasında iki adet 232 metrekarelik konut ve 13.19 metrekarelik bahçe duvarı bulunmaktadır.
Konu şahısların 232 metrekarelik evleri için Bayındırlık ve Ulaştırma Bakanlığı Planlama ve İnşaat Dairesi inşaat türlerine göre metrekare birim fiyatlarının bulunduğu listede “Konut II. Sınıf” kategorisine giren “300 metrekare - 120 metrekare arası konutlar için” 21.334,00 TL/ metrekare birim fiyatı olduğu ve Yollar ve Binalar Değişiklik Tüzüğünün Kısım II(II)(1)(A) maddesine göre 180 metrekareden büyük binalar için bina maliyetinin %1.6 üzerinden harç alındığı görülmektedir.
Konut için inşaat ruhsatı harcı= Konut sayısı x Konut metrekaresi x Bayındırlık ve Ulaştırma Bakanlığı Planlama ve İnşaat dairesine göre konut için birim fiyat x Yollar ve Binalar Değişiklik Tüzüğünde belirlenen metrekareye göre alınan harç
Buna göre konu şahıslar için hesaplanan
İnşaat ruhsatı harcı=2 x 232 x 21.334 TL x %1.6 =158.383,62 TL’dir.
Konu şahısların 13.19 metrekarelik bahçe duvarı için Bayındırlık ve Ulaştırma Bakanlığı Planlama ve İnşaat Dairesi inşaat türlerine göre metrekare birim fiyatlarının bulunduğu listede çevre duvarı için 6.500 TL/metrekare birim fiyatı olduğu ve Yollar ve Binalar Değişiklik Tüzüğünün Kısım II(II)(1)(A) maddesine göre 0-120 metrekare arası binaların maliyetinin %1’i üzerinden harç alındığı görülmektedir.
Bahçe duvarı için inşaat ruhsatı harcı= Bahçe duvarı metrekaresi x Bayındırlık ve Ulaştırma Bakanlığı Planlama ve İnşaat Dairesine göre bahçe duvarı birim fiyatı x Yollar ve Binalar Değişiklik Tüzüğünde belirlenen metrekareye göre alınan harç
Buna göre konu şahıslar için hesaplanan
Bahçe duvarı için inşaat harcı=13.19x6.500TL x %1=857.35 TL’dir.
Yani toplam inşaat ruhsatı harcı = 158.383,62 + 857,35 = 159.240,97 TL’dir.
Konut için sığınak harcı hesaplanırken 9 Mayıs 2024 tarihinde İnşaat Mühendisleri Odası ve Mimarlar Odası Yönetim Kurullarınca belirlenen 1 Nisan – 30 Haziran 2024 yapı birim maliyetlerine ve Sığınak Yasasının sığınaklara ilişkin gelirler 11. Maddesinin 1. Fıkrasında belirtilen orana göre hesaplama yapılmaktadır.
Konut için sığınak harcı=Konut sayısı x Konut metrekaresi x İnşaat ve Mühendisler Odası’na göre II. Sınıf konut için birim fiyat x Sığınak oranı
Buna göre konu şahıslar için hesaplanan
Konut için sığınak harcı= 2 x 232 x24.850 x %0.1=11.530,40 TL’dir.
Bahçe duvarı için sığınak harcı= Bahçe duvarı metrekaresi x İnşaat ve Mühendisler Odası ve Mimarlar Odasına göre belirlenen bahçe duvarı birim fiyat x Sığınak oranı
Buna göre konu şahıslar için hesaplanan
Bahçe duvarı için sığınak harcı=13.19 x 7.050 TL x %0.1= 92.99 TL’dir.
Toplam sığınak harcı=11.623,39 TL’dir.”
Özetle, 9 Mayıs 2024 tarihinde Gazimağusa Kaymakamlığından inşaat ruhsatı alınması için 159.240,97 TL inşaat ruhsatı harcı ve 11.623,39 TL sığınak harcı ödenmesi gerektiği anlaşılmaktadır.
Gazimağusa Kaymakamlığı konu şahısların 9 Mayıs 2024 tarihinde hesaplanan inşaat ruhsatı harcını ilgili belediyeye ödedikten sonra dosya ile birlikte 28 Kasım 2024 tarihinde Gazimağusa Kaymakamlığına başvurduklarını, ancak birim maliyet fiyatlarının 6 Mayıs 2004 tarihli Başsavcılık görüşü ile Sayıştay Başkanlığının 14 Mayıs 2004 tarihli ve 1/2004 sayılı İnşaat Ruhsatı Harçları Genelgesine atfen değerlendirilmiş olduğunu ve Sayıştay Başkanlığının ilgili genelgesinin 5’inci paragrafında açıkça belirtildiği üzere “İnşaat ruhsat harcının hesaplanmasında; projenin, proje sahibinden teslim alındığı tarihteki birim maliyet fiyatlarının dikkate alınması gerekmektedir. ” açıklamasına göre hareket ettiklerini ve dosyanın teslim edilme tarihi olarak 28 Kasım 2024’ün dikkate alındığını bildirmiştir.
6 Mayıs 2004 tarihli Başsavcılık Görüşünün 7. maddesinin son cümlesi de “……………Bir projenin proje sahibinden kesin teslim alındığı tarihteki birim maliyet fiyatlarının o projenin inşaat ruhsatı harcı için dikkate alınması gereken birim maliyet fiyatları olması gerektiği kanaatindeyim” şeklindedir. Sayıştay Başkanlığının 14 Mayıs 2004 tarih ve 1/2004 sayılı İnşaat Ruhsatı Harçları Genelgesinin, 6 Mayıs 2004 tarihli Başsavcılık Görüşü doğrultusunda çıkarıldığı tespit edilmiştir.
Buradan hareketle konu şahısların dosyayı teslim tarihi olan 28 Kasım 2024 tarihinde Gazimağusa Kaymakamlığı tarafından güncel birim maliyet fiyatları ile yapılan yeni hesaplamanın, 1 Kasım 2024 tarihinden itibaren yenisi ilan edilene kadar geçerli olan listedeki mevcut metrekareye göre birim maliyet fiyatlarına ve İnşaat Mühendisleri Odası ve Mimarlar Odası Yönetim Kurullarınca belirlenen 4 Ekim – 31 Aralık 2024 yapı birim maliyetleri listesinde mevcut metrekareye göre birim maliyet fiyatlarına göre yeniden hesaplandığını belirtmiştir.
Buna göre konu şahıslar için hesaplanan yeni harçlar aşağıdaki gibidir;
Konut için inşaat ruhsatı harcı= Konut sayısı x Konut metrekaresi x Bayındırlık ve Ulaştırma Bakanlığı Planlama ve İnşaat dairesine göre konut için birim fiyat (Konut II. Sınıf (300 metrekare-120 metrekare konut için 33.000,00 TL) x Yollar ve Binalar Değişiklik Tüzüğünde belirlenen metrekareye göre alınan harç
Konut için inşaat ruhsatı harcı = 2 x 232 x 33.000 TL x %1.6= 244.992 TL
Bahçe duvarı için inşaat ruhsatı harcı= Bahçe duvarı metrekaresi x Bayındırlık ve Ulaştırma Bakanlığı Planlama ve İnşaat Dairesine göre bahçe duvarı birim fiyatı(Çevre duvarı için 7.475,00 TL) x Yollar ve Binalar Değişiklik Tüzüğünde belirlenen metrekareye göre alınan harç
Buna göre konu şahıslar için hesaplanan
Bahçe Duvarı için inşaat ruhsatı harcı =13.19 x 7.475 TL x %1 = 985,95
Toplam inşaat ruhsatı harcı=245.977,85 TL
Konut için sığınak harcı 28 Kasım 2024 tarihinde geçerli olan İnşaat Mühendisleri Odası ve Mimarlar Odası Yönetim Kurullarınca belirlenen 4 Ekim – 31 Aralık 2024 yapı birim maliyetleri listesinde mevcut metrekareye göre birim maliyet fiyatları (Konut II. Sınıf için 33.925 TL) ve Sığınak Yasasının sığınaklara ilişkin gelirler 11. maddesinin (1). fıkrasında belirtilen orana göre hesaplanır.
Konut için sığınak harcı=Konut sayısı x konut metrekaresi x İnşaat ve Mühendisler Odası’na göre II. Sınıf konut için birim fiyat x Sığınak oranı
Buna göre konu şahıslar için hesaplanan
Konut için sığınak harcı=2 x 232 x 33.925TL x %0.1= 15.741,20 TL
Bahçe duvarı için sığınak harcı= Bahçe duvarı metrekaresi x İnşaat ve Mühendisler Odası ve Mimarlar Odasına göre belirlenen bahçe duvarı birim fiyat x Sığınak oranı
Buna göre konu şahıslar için hesaplanan
Bahçe duvarı için sığınak harcı= 13.19 x 9.630 x %0.1 =127,02 TL
Toplam sığınak harcı = 15.741,20 +127,02 = 15.868,22 TL
Gazimağusa Kaymakamlığı ödenmesi gereken tutarların inşaat ruhsatı için 245.977,85 TL, sığınak harcı için 15.868,22 TL olduğunu ve bu tutarlardan 9 Mayıs 2024 tarihinde ödenen tutarların düşülerek geriye kalan miktarın ilgili Belediyeye ödenmesi gerektiğinin konu şahıslara bildirildiğini ancak konu şahısların ödemeye itiraz ederek Kaymakamlığa bıraktıkları dosyayı geri aldıklarını belirtmiştir.
27/2013 sayılı İyi İdare Yasasının 5. Maddesi aşağıdaki gibidir.
5. Hukuka Uygun Davranma Yükümlülüğü
(1) İdare, Anayasaya ve yasalara uygun faaliyette bulunur.
(2) İdare, Anayasa ve yasalar yanında, tüzüklere, yönetmeliklere ve diğer düzenleyici işlemlere de uygun davranma yükümlülüğü altındadır. Bu Yasa kapsamında “idare” olarak kabul edilen özel hukuk kişileri, bunların yanında kendi iç düzen kurallarına da uymakla yükümlüdürler.
(3) İdare, yetkilerini ancak kamu yararı amacına uygun biçimde kullanabilir.
(4) İdareye mevzuatta takdir yetkisi tanınması, keyfi karar alma olanağı vermez. Mevzuatta idareye takdir yetkisi tanınan durumlarda, idare, bu yetkisini, eşitlik ilkesine, kamu yararına ve kamu hizmetinin gereklerine uygun olarak kullanır.
27/2013 sayılı İyi İdare Yasasının 5. maddesinin 2. fıkrasında görüldüğü gibi “İdare, Anayasa ve yasalar yanında, tüzüklere, yönetmeliklere ve diğer düzenleyici işlemlere de uygun davranma yükümlülüğü altındadır.” denmektedir. Buradan hareketle Gazimağusa Kaymakamlığının, Sayıştay Başkanlığının 6 Mayıs 2004 tarihli Başsavcılık görüşü doğrultusunda çıkardığı 14 Mayıs 2004 tarihli ve 1/2004 sayılı İnşaat Ruhsatı Harçları Genelgesine ve ilgili Genelgenin 5’inci paragrafında belirtilen “İnşaat ruhsat harcının hesaplanmasında; projenin, proje sahibinden teslim alındığı tarihteki birim maliyet fiyatlarının dikkate alınması gerekmektedir.” açıklamasına göre işlem yapmasının 27/2013 sayılı İyi İdare Yasasının 5. maddesinin 2. fıkrasına uygun olduğu kanaatindeyim.
Mali denetim görev alanımıza girmediğinden hesaplamaların sadece Yasa, Tüzük ve Genelgelerde belirtilen oran ve katsayılara uygun olarak yapılıp yapılmadığı denetlenmiştir. Bu noktada yapılan hesaplamalarla ilgili idari bir hata olmadığı tespit edilmiştir. İnşaat ruhsatı harcı ve sığınak harcı, proje teslim edildiği tarihte geçerli olan tarife üzerinden alınmakta, başvuru tarihindeki ve/veya ruhsatın hesaplandığı tarihdeki eski tarife kişiye kazanılmış hak sağlamamaktadır. Ancak Vatandaşın mağduriyet yaşamaması için inşaat ruhsatı işlemleri başlatıldığında projenin teslim tarihindeki birim maliyet fiyatlarının dikkate alınacağı konusunda bilgilendirilmesi faydalı olacaktır.
28 Kasım 2024 tarihinde inşaat ruhsatı için talep edilen inşaat ruhsatı bedelinin 9 Mayıs 2024 tarihinde talep edilen miktardan daha fazla olmasında idari bir hata yoktur. Netice itibarıyla; Sayın Emre Aktaş ve Sayın Berke Aktaş’ın şikayetlerinin yürürlükte bulunan mevzuat ışığında yasal dayanağı yoktur ve dolayısıyla idare yapmış olduğu uygulamada hata yapmamıştır.
İlkan VAROL
Yüksek Yönetim Denetçisi
(Ombudsman)