Dairemize başvuruda bulunan Sayın Önder Üstün ve Sayın Mustafa Altınoluk, Yukarı Girne Püsküllü Bahçesi Mevkiinde bulunan Emek Püsküllü Apartmanında ikamet ettiklerini, hemen arkalarında bulunan parselden başlayarak birkaç parseli içine alacak şekilde inşa edilen “North Residence” isimli Apartmanın hudut komşusu olduklarını, ikamet ettikleri mezkûr Apartman ile Yetkili Ozi isimli Apartman arasında kalan arazinin bir kamu arazisi olduğunu, sel basmasına tedbir amacıyla su izole hattı olarak ayrıldığını ve/veya dere yatağı olduğunu ancak North Residence Apartmanının sahiplerinin konu araziyi kendi parsellerine dahil edip üzerine yüzme havuzu inşa ettirdiklerini, söz konusu havuzun mevzuata uygun olmayan bir şekilde konumlandırıldığını ve Girne Belediyesi’nin konu havuza inşaat ruhsatı vermesinin yasal olmadığını iddia ederek konunun soruşturulması için Dairemizden yardım talebinde bulunmuşlardır.
Yapılan başvuru üzerine konu, 38/1996 sayılı Yüksek Yönetim Denetçisi (Ombudsman) Yasası kuralları çerçevesinde incelenmiş ve ekte sunulan rapor tanzim edilmiştir.
North Residence Apartmanı, Yukarı Girne Püsküllü Bahçesi Mevkii’nde, Pafta/Harita XII/21.E.I, Blok F, 580 ve 581 numaralı parseller içerisine inşa edilmiştir ve 10 katlıdır. Sayın Önder Üstün ve Sayın Mustafa Altınoluk, mezkûr Apartmanın güney doğusundaki hududunda bulunan 583 numaralı parselde inşa edilmiş Emek Püsküllü Apartmanında ikamet etmektedirler. North Residence Apartmanının güney batısındaki hudut komşusu ise 832 numaralı parselde bulunan Yetkili Ozi Apartmanıdır.
KKTC İçişleri Bakanlığı Tapu ve Kadastro Dairesi kayıtlarına göre Pafta/Harita XII/21.E.I, Blok F 580 numaralı parselin batı hududu boyunca 673 ve 832 numaralı parsellere paralel uzanan kısım parsel 580’e kleftlenmiştir. Başka bir anlatımla mezkûr arazi 580 numaralı parsele bağlıdır. Netice itibarıyla müracaat konusu yer kamu arazisi olmayıp, özel mülktür ve 580 numaralı parselin sahiplerine aittir. Tapu kayıtlarında özel mülk olan bu kısmın dere yatağı, su kanalı veya su izole hattı olarak ayrıldığına dair herhangi bir kayıt yoktur.
Sayın Üstün ve Sayın Altınoluk’un, mezkûr arazinin kamu arazisi olduğu yönündeki iddialarının yersiz olduğu sonucuna ulaşılmaktadır.
Sayın Önder Üstün ve Sayın Mustafa Altınoluk’un ikinci iddiası Yukarı Girne Püsküllü Mevkii’nde kain Pafta/Harita XX/21.E.I, Blok F 580 numaralı parselin güney hududuna inşa edilen yüzme havuzunun kendi ikamet ettikleri apartmanın hudut duvarlarına çok yakın konumlandırıldığı yönündedir.
Yukarı Girne Püsküllü Mevkii’nde kain, Pafta/Harita XII/21.E.I, Blok F, 580 ve 581 numaralı parseller içerisinde inşa edilen North Residence isimli Apartmana 24 Temmuz 2017 tarihinde konut ve trafo inşaatı için KKTC İçişleri Bakanlığı Şehir Planlama Dairesinden 2014 GBB 199 numaralı Planlama Onayı verilmiş, Girne Belediyesi tarafından da 11 Ağustos 2016 tarih ve 7027 numara ile ruhsatlandırılmıştır. Aynı proje Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü’nden 3 Mart 2017 tarihinde 2017 GBB 2 numaralı “ilave tadilat ve havuz” adı altında Planlama Onayı almasının ardından Girne Belediyesi tarafından 5 Ekim 2018 tarihinde 7492 numara ile ruhsatlandırılmıştır.
55/1989 sayılı İmar Yasasının 2’nci maddesi uyarınca "Bina", taş, beton, çamur, demir, kereste veya diğer başka malzemeden yapılmış herhangi bir yapıyı veya böyle bir yapının bir kısmını anlatır.
Girne Beyaz Bölge ve Değişiklikleri Emirnamesinin 19’uncu maddesinin 1’inci fıkrası tahtında ön imar sınırı içerisindeki tüm bölgelerde yapılacak binaların, parsel içerisindeki Bina Yaklaşma Sınırı 3.05 metreden (10 ayaktan) az olmaması koşulu ile Planlama Makamınca belirlenir.
Aynı Emirnamenin 16’ncı maddesinin 1’inci fıkrası tahtında konu Emirnamenin amaçları bakımından, ön imar sınırı içerisindeki bölgelerde, yapılacak yeni inşaatlarda, sıfır kotu oranı üzerinde kalan ve 1.20 metreden yüksek her türlü kullanım alanı Bina Toplam Alanı Oranı ve Toplam İnşaat Alanı içerisinde hesaplanır.
Yukarı Girne Püsküllü Mevkii’nde kain, Pafta/Harita XII/21.E1, 580 numaralı parselin güney hududuna konumlandırılmış olan havuz 1.20 metreden yüksek olmadığından, Girne Beyaz Bölge ve Değişiklikleri Emirnamesinin 19’uncu maddesi kapsamında bina yaklaşma sınırı olarak belirlenen 3.05 metre koşulu aranmamıştır. Mezkûr havuz, arazinin doğu hududuna 1.43 metre, güney hududuna 3.19 metre ve batı hududuna ise 1.43 metre mesafede olacak şekilde konumlandırılmıştır. Dolayısıyla mezkûr havuzun konumlandırıldığı yer Girne Beyaz Bölge ve Değişiklikleri Emirnamesinin ilgili hükümlerine herhangi bir aykırılık teşkil etmemektedir. Bu noktadan hareketle KKTC İçişleri Bakanlığı Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü’nün konu havuz projesine Planlama Onayı, Girne Belediyesinin de inşaat ruhsatı vermesinde yasal bir engel yoktur.
Sayın Önder Üstün ve Sayın Mustafa Altınoluk’un üçüncü iddiası ise Northern Residence Apartmanının sahiplerinin kendi dairelerinin bulunduğu Emek Püsküllü Apartmanının hududuna yapmış oldukları duvarın çok yüksek olduğu yönündedir.
Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasasının 19’uncu maddesinin 1’inci fıkrası altında yapılan Yol ve Binalar Tüzüğünün 6’ncı maddesinin 1’nci fıkrasının (iv)’üncü bendi tahtında hudut duvarları 1.8 metreyi aşamaz. Bunun ilk 1.2 metresi taş ve bunun gibi malzemeden duvar şeklinde inşa edilebilir ancak 1.2 metrenin üzerindeki korkuluklar görüş, hava ve güneş sirkülasyonunu kapatacak malzemeden yapılamaz. Okul, Cezaevi, askeri alanlar, Elçilik binaları ve bunun gibi kamu binaları ile Özel koruma gerektiren ve Polis Genel Müdürlüğünden bu şartı belgelemiş binalar bu kurala tabi değildir.
Sayın Önder Üstün ve Sayın Mustafa Altınoluk’un ikamet ettikleri Emek Püsküllü Apartmanının zemin katı yol ile aynı seviyededir. Ancak, Sayın Üstün ve Sayın Altınoluk’un daireleri yapının yol düzeyi seviyesinin altında kalan bölümünde yani Bodrum katında yeralmaktadır. North Residence Apartmanının zemin katı yol ile aynı seviyededir. Mezkûr apartman kolonlar üzerinde 10 katlı bir yapı olup bodrum katı ve zemin katında otopark vardır.
Sayın Üstün ve Sayın Altınoluk’un dairelerinin kodunun yol düzeyinin yaklaşık 3 metre altında olduğu düşünüldüğünde, konu dairelerin North Residence Apartmanı ile olan hududunda geçmişte çukursu bir yapıya sahip olan bölüm toprakla doldurulup konu apartmanın içinde bulunduğu 580 ve 581 numaralı parsellerin kotları eşitlenmiş, yol ile aynı seviyeye getirilmiştir. North Residence Apartmanının sahipleri eklenenen toprağın kaymamasını sağlamak için Emek Püsküllü Apartmanının hudut duvarlarının bittiği yerden itibaren 2.8 metrelik betondan yapılmış hudut duvarı inşa ettirmiş, üzerine de 0.90 metre çit panel yaptırmıştır. Başvuru sahiplerinin ikamet ettiği dairelerden bakılınca hudut duvarları çok yüksek olmakla birlikte yaşanan bu durum bodrum katları için kaçınılmazdır. Aynı duvarın North Residence Apartmanı hudutları içerisinde yapılan ölçümünde, hudut duvarlarının betondan olan kısmının 0.9 metre olduğu ve beton duvar üzerine 0.9 metrelik çit paneller yapıldığı tespit edilmiştir. North Residence Apartmanının sahiplerinin yapmış olduğu hudut duvarları Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasasının 19’uncu maddesinin 1’inci fıkrası altında yapılan Yol ve Binalar Tüzüğünün 6’ncı maddesinin 1’nci fıkrasının (iv)’üncü bendine uygundur.
Girne Beyaz Bölge ve Değişiklikleri Emirnamesinin 21’inci maddesinin 2’nci fıkrası tahtında bodrumlar, binanın yardımcı alanları ve/veya zemin ve/veya zemin üzerindeki diğer katlarda mevcut kullanımlarla ilişkili ve bunlara bağımlı olarak, depo, sığınak, otopark, turizm kullanım amaçlı binalarda mutfak, diskotek v.b. amaçlarla kullanılabilir. Konut kullanımı ve/veya yaşama ve bu Emirnamede tanımlanmış konut dışı diğer kullanıma yönelik işyeri amacıyla, bağımsız olarak kullanılamazlar.
Emek Püsküllü Apartmanı 1993 yılından önce inşa edilmiş ve kullanılmaya başlanmıştır. Dolayısıyla 1993 yılında yapılmış olan Girne Beyaz Bölge Emirnamesinin konuya ışık tutan 21’inci maddesinin 2’nci fıkrasında belirtilen bodrum katlarının konut olarak kullanılması yasağı başvuru sahiplerini kapsamamaktadır.
Netice itibarıyla Sayın Önder Üstün ile Sayın Mustafa Altınoluk’un başvurularındaki şikayetleri soruşturulmuş ve North Residence isimli Apartmanın inşaatında herhangi bir aykırılık tespit edilememiştir.
Emine DİZDARLI
Yüksek Yönetim Denetçisi
(Ombudsman)