Sayın Fezile Özataç, Yenikent, Fulya Sokak, No 11’deki taşınmaz malının yanına MAR Construction Ltd. tarafından yapılan apartmanın Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerinin dikkate alınmadan yapıldığını, mezkûr apartmanın arka kısmında bulunan binaya geçiş vermek amacıyla bahçe duvarının dış cephesinin toprak dolgularla doldurularak söz konusu duvarın çatlamasına sebep olduğunu ve konu ile ilgili Gönyeli Belediyesine yapmış olduğu yazılı dilekçesine cevap alamadığı iddia ederek Dairemizden konunun soruşturulmasını talep etmiştir
Yapılan başvuru üzerine konu, 38/1996 sayılı Yüksek Yönetim Denetçisi (Ombudsman) Yasası kuralları çerçevesinde incelenmiş ve ekte sunulan rapor hazırlanmıştır.
Sayın Fezile Özataç Tapu ve Kadastro Dairesi B 7054 numaralı Taşınmaz Mal Koçanı tahtında Lefkoşa, Gönyeli, Parsel no 4270, Fulya Sokak’ta kâin taşınmaz malın sahibidir. Söz konusu taşınmaz malın üzerinde dubleks bir hane bulunmaktadır. Taşınmaz Mal Koçanı uyarınca mezkûr mal geçit hakkına veya diğer haklara tabi değildir. Kıbrıs Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği, İnşaat Mühendisleri Odası mezkûr taşınmaz mal üzerinde 3 adet konut ve bahçe duvarı yapılmasını vizelemiştir.
Sayın Fezile Özataç’ın taşınmaz malına hem hudut olan Sayın Mehmet Ali Refikoğulları (MAR Construction Limited) adında kayıtlı bulunan Tapu ve Kadastro Dairesi B5989 numaralı Taşınmaz Mal Koçanı tahtında Lefkoşa, Gönyeli, Parsel no 4092, Çınar Deresi’nde kâin taşınmaz malın sahibidir. Söz konusu taşınmaz mal üzerinde herhangi bir geçit hakkı veya diğer haklar bulunmamaktadır. Sayın Mehmet Ali Refikoğulları 4092 numaralı parselin taksimatını usulüne uygun olarak tamamlamış ve İnşaat Mühendisleri Odası’ndan Apartman Tipi Konut yapmak için gerekli vizeyi almıştır. İnşaat Mühendisleri Odası’nın vermiş olduğu vizeye göre Sayın Refikoğulları’nın bahçe duvarı yapma zorunluluğu yoktur. Bu hususa ilaveten, Sayın Refikoğulları KKTC İçişleri Bakanlığı, Şehir Planlama Dairesi’nden 18 Ağustos 2014 tarihinde Planlama Onayı Belgesi almıştır.
Şehir Planlama Dairesi’nin verdiği Planlama Onayı Belgesi tahtında ilgili gelişme, Pafta/Harita XXI.28.40.2, Blok B, 4092 nolu parsel üzerinde yer almakta ve 4 Haziran 2012 Değişiklikleri ile birlikte okunan ve 17 Nisan 2001 tarihinde Resmi Gazete Ek III, Sayı 207, Amme Enstrümanı 704 ile Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Başkent İmar Planı” kapsamında “Yeni Gelişme Bölgesi (GGA2) olarak tanımlanan bölge içerisinde yer almaktadır.
İmar Yasası’nın 16’ncı maddesinde belirtilen ve söz konusu Yasa maddesi kapsamında “Gelişme” diye tanımlanan her türlü faaliyet, Planlama Onayına bağlıdır. Planlama Onayı alınmadan hiçbir mal geliştirilemez. Bu düzenlemeye göre “Gelişme”, başka bir Yasadaki herhangi bir diğer kurala bakılmaksızın, bu Yasaya göre bir taşınmaz mal üzerinde veya altında veya içinde yer alan yapı ve inşaat, mühendislik, madencilik, tarım faaliyetleri veya üzerindeki binada yapılan herhangi bir nitelik ve kullanım değişikliği, yıkım olarak tanımlanmaktadır. Şehir Planlama Dairesi’nin isdar ettiği Planlama Onayı Belgesi söz konusu taşınmaz mal üzerinde “Gelişmenin” ne olacağını tanımlamış ve uyulması gereken kuralları belirtmiştir. Bu hususa aykırı bir işlem veya eylem bulunmamaktadır.
51/1995 sayılı Belediyeler Yasasının 17’nci maddesi Belediyelerin imara ilişkin görevlerini düzenlemiştir. Sağlıksız şehirleşmenin önüne geçebilmek, imar faaliyetlerini daha etkin bir şekilde düzenleyebilmek ve yönlendirebilmek amacıyla Belediyelerin yerine getirmeleri gereken bayındırlık ve imara ait görevleri ile bunlara ilişkin yetkileri vardır. Söz konusu maddenin 1’inci fıkrası uyarınca Belediyeler, İmar Yasası, Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası ile Belediyelere verilen görevleri yapmakla yükümlüdür.
Buna benzer düzenlemeler İmar Yasası’nın 33’üncü maddesinde de yer almaktadır. Belediyeler, bu Yasa uyarınca yapılacak planlarla getirilecek kurallara ve/veya Plânlama Makamınca verilecek herhangi bir Planlama Onayına ve/veya bu Yasa altında çıkarılacak imar emirleri kurallarına uygun olması koşulu ile Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası, Reklâmların Teşhiri (Denetim) Yasası, Belediyeler Yasası ile yürürlükteki diğer Yasa, tüzük ve yönetmeliklerin kendisine verdiği yetkileri kullanarak, izin verir. Belediyeler yetkilerini kullanırken, gerekli gördükleri hallerde, Planlama Makamından görüş alabilirler. Belediyeler, kendi yetki alanları içinde, her türlü gelişmenin bu Yasa altında, Planlama Makamınca verilecek Planlama Onayına veya çıkarılacak imar emirleri kurallarına uygun olarak yapılmasını ve bu Yasa kuralları uyarınca yapılacak planlarla getirilecek imar kurallarına uyulmasını sağlar.
Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasasının 3’üncü maddesinin 1’inci fıkrası tahtında hiçbir kimse Belediye sınırları içinde herhangi bir bölgede ilgili Belediye Meclisi olan yetkili makamdan veya 14. Maddenin 2’nci fıkrasının ikinci koşul bendi uyarınca Planlama ve İnşaat Dairesi Müdüründen önceden ruhsat almadıkça bina inşa edemez veya edilmesine göz yumamaz veya izin veremez veya mevcut bir binayı yıkamaz, yeniden inşa edemez veya ona herhangi bir tadilat, ilave veya tamirat yapamaz veya böyle bir yıkıma veya tamirat yapılmasına göz yumamaz veya izin veremez.
Daha önce belirttiğimiz üzere İnşaat Mühendisleri Odası,4092 no’lu arsa üzerine apartman tipi konut yapılmasına izin vermiştir. Parsel 4092’ye hem hudut olan Parsel 4270’e yapılan proje ise 3 adet konut ve bahçe duvarı olarak vizelenmiştir. Bu meselede Mehmet Ali Refikoğulları’nın bahçe duvarı yapma zorunluluğu olmadığından böyle bir koşul bulunmamaktadır.
Sayın Fezile Özataç’ın Gönyeli Belediyesi’ne yapmış olduğu şikâyet üzerine Gönyeli Belediyesi söz konusu apartmanı yerinde incelemiş ve mezkûr apartmanın projeye uygun olarak inşa edildiğini tespit etmiştir.
Sayın Fezile Özataç, taşınmaz malına ait bahçe duvarının dış cephesinin ilgili firma tarafından toprak dolgularla doldurularak söz konusu duvarın çatlamasına sebep olduğunu iddia etmiştir.
Gönyeli Belediyesi bu konuyu da inceleyerek takriben 0.55 metrelik bir eğimde toprak kaymasının mümkün olmadığını, istinat duvarı toprak kaymalarını önlemek için yapıldığını ve söz konusu binaya Onay verilirken Şehir Planlama Dairesi tarafından onaylanmış ve vizelenmiş projelere uygunluk arandığını belirtmiştir. Bu itibarla bir hata olmadığını ve/veya komşu parsel’den kaynaklanan durum nedeniyle duvarın çatladığı sonucuna varılmasının mümkün olmadığını belirtmiştir. Bu nedenle Sayın Fezile Özataç’ın şikâyetinin yersiz olduğu sonucuna varılması gerekmektedir.
21/2005 sayılı Kıbrıs Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Yasasının 38’inci maddesi uyarınca Birliğin ilgili olduğu alanlarda ortaya çıkan uyuşmazlıkların veya sorunların çözümlenmesinde, yapılan işlerin Vize Büroları tarafından vizelenmiş uygulama projelerine uygunluğunu kontrol ederek eksikliklerini veya sonuçlarını bir raporla belirlemek için, Birlik Yönetim Kurulu tarafından uzman kişi veya kişiler Bilirkişi olarak görevlendirilebilir.
Netice itibarıyla, Sayın Fezile Özataç’ın taşınmaz malına ait bahçe duvarının dış cephesinin ilgili firma tarafından toprak dolgularla doldurularak söz konusu duvarın çatlamasına sebep olduğu ile ilgili iddiasında ısrarlı ise gerekli ücreti ödeyerek Kıbrıs Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği tarafından Bilirkişi Raporu tanzimi için talepte bulunması gerekmektedir.
KKTC Anayasası’nın 76’ıncı maddesinde düzenlenen Dilekçe Hakkı tahtında herkes, kendileriyle veya kamu ile ilgili dilek ve şikâyetleri hakkında tek başına veya topluca, yetkili makamlara yazı ile başvurma ve bunların süratle incelenmesi ve karara bağlanması hakkına sahiptir. Gerekçeye dayanacak olan bu karar, en geç otuz gün içinde, dilek ve şikâyet sahibine yazılı olarak bildirilir. Böyle bir karardan zarar gören herkes veya otuz gün içerisinde kendisine bir karar bildirilmeyen her ilgili, dilek ve şikâyet konusu hakkında yetkili mahkemeye başvurabilir.
Yine 27/2003 sayılı İyi İdare Yasası’nın 15’inci maddesi özel kişilerin istemlerini düzenlemektedir. Söz konusu Yasa maddesi uyarınca özel kişiler, kendileri veya kamu ile dilek ve şikâyetleri hakkında, tek başına veya topluca, yetkili makamlara yazı ile başvurma ve idareden yetkisi içindeki bir konuda birel işlem yapmasını isteme hakkına sahiptir. İdare, kendisine yazı ile başvuran kişi ya da kişilere, üzerinde tarih bulunan bir alındı belgesi verir. İstem, yetkili olmayan bir idareye yöneltilirse, kendisinden istemde bulunulan makam, istemi en geç beş iş günü içerisinde yetkili makama iletir ve istem sahibini yazılı olarak durumdan haberdar eder. İdare, istemle ilgili kararını, en geç otuz gün içinde, gerekçeli olarak, başvuran kişiye veya kişilere yazılı olarak bildirir. Otuz günlük süre, istemin yetkili makama ulaşmasından itibaren hesaplanır. İdare, bu süre içerisinde yazılı ve gerekçeli yanıt vermeyi ihmal ederse, bundan dolayı doğacak zararları bu Yasadaki kurallar çerçevesinde gidermekle yükümlüdür. İdare, yazılı ve gerekçeli bildirimde, kararına karşı, hangi süreler içinde, hangi hukuki yollara başvurulabileceğini belirtir.
Sayın Fezile Özataç Gönyeli Belediyesi’ne 21 Kasım 2017 tarihli dilekçeyle başvurmuştur. Gönyeli Belediyesi ise 4 Aralık 2017 tarihinde söz konusu dilekçeye yasal süresi içerisinde cevap yazısı yazarak anılan yazıyı KKTC Posta Dairesi’ne 19 Aralık 2017 tarihinde ulaştırmıştır. Mezkûr yazı Sayın Fezile Özataç’a 11 Ocak 2018 tarihinde teslim edilmiştir.
Gönyeli Belediyesi, Sayın Fezile Özataç’ın dilekçesine KKTC Anayasası ve ilgili Yasa hükümleri uyarınca belirtilen süreler içerisinde cevap vermiştir. Bu durumda söz konusu yazının Sayın Fezile Özataç’a geç ulaşmasında ve/veya tebliğ edilmesinde Gönyeli Belediyesi’nin bir sorumluluğu ve/veya hatası bulunmamaktadır.
Emine DİZDARLI
Yüksek Yönetim Denetçisi
(Ombudsman)