Sayın Süleyman Akyıldız, Dairemize başvuruda bulunarak sahibi ve/veya hissedarı olduğu Aşağı Girne, Kordon Caddesi’nde, Parsel No:160 ÜZ, Pafta No:XII, 5 No’lu dükkan ile ilgili 1633 numaralı Taşınmaz Mal Koçanı’nda malın tarifinde belirtilen “SERİ PLAN NO E-61, DOSYA PLAN NO 2 DE GÖSTERİLEN BİNANIN BODRUM KATINDA 5 NOLU İŞ YERİ; BİR ODA” ifadesinin hatalı olduğunu, bu nedenle söz konusu hatalı ifadenin düzeltilmesi gerektiğini iddia ederek konun Dairemizce soruşturulmasını talep etmiştir.
Yapılan başvuru üzerine konu, 38/1996 sayılı Yüksek Yönetim Denetçisi (Ombudsman) Yasası kuralları çerçevesinde incelenmiş ve ekte sunulan rapor hazırlanmıştır.
Sayın Akyıldız’ın sahibi ve/veya hissedarı olduğu Girne, Aşağı Girne, Kordon Caddesi’nde kâin işyeri eğimli bir arsa üzerine inşa edilen bir apartmandadır. Söz konusu taşınmaz mal 1633 nolu Taşınmaz Mal Koçanı’nda Bodrum Katı olarak belirtilmiştir. Mezkûr taşınmaz malın kaydı 41/1977 sayılı İskân, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasası tahtında oluşturulan Saptama Değerlendirme ve Tazmin Komisyonu Başkanlığından gelen belgelere atfen yapılmıştır. Başvuruya konu taşınmaz mal 1974 öncesine aittir ve/veya 1974 öncesi inşa edilmiştir. Tapu ve Kadastro Dairesi tarafından tanzim edilen Taşınmaz Mal Koçanı tahtında Sayın Süleyman Akyıldız’ın söz konusu malda 1/2 hissesi vardır.
Sayın Süleyman Akyıldız’ın sahibi ve/veya hissedarı olduğu işyeri 03 Ağustos 1993 tarihinde yayımlanan Girne Koruma Çevre Planı’ndan önce yapılmıştır. Girne Koruma Çevre Planı İmar Yasası’nın 31’inci maddesi tahtında hazırlanarak Eski Liman, Kale ve Çevresi ve Türk Mahallesi olarak adlandırılan ve şehrin çevresel varlığın çevrebilimle ilgili dengenin kaybolmasını, tahribini ve bozulmasını engellemek, mevcut bozulmaları gidermeye, çevre kalitesini iyileştirme ve geliştirmeye yönelik çalışmaların bütününü içerir. Mezkûr binanın Girne Koruma Çevre Planı’ndan önce var olmasından dolayı imar açısından, Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası tahtında değerlendirilmiştir. Mezkûr Yasa’nın 19’uncu maddesi altında yapılan Yol ve Binaları Düzenleme Yasası (Değişiklik) Tüzüğü’nün 2’inci maddesi “Zemin Kat’ın” ne olduğunu tanımlamaktadır. Bu tanıma göre “ Zemin Kat” bitişiğindeki yer veya yol seviyesinden veya ona yakın bir yerden dış girişi olan bina katını ve bu gibi iki kat bulunması halinde bunlardan daha alçakta olanı anlatır. Ancak hiçbir kat döşeme seviyesi bitişiğindeki tabii zeminden veya yoldan 1.2 metre (dört ayaktan) daha fazla açıksa, zemin kat sayılmamaktadır. Binalarda ise zeminin altında kalan katlara bodrum katı denir.
Girne Belediyesince, Girne Belediyesi hudutları dâhilinde, Aşağı Girne, Kordon Caddesi’nde binanın bulunduğu yerde ve bina içerisinde yerinde yapılan incelemelerde 5 nolu işyerinin bulunduğu binanın güney cephesinde olduğu ve batı cephesindeki yol ile güney cephesindeki komşu parselin kod (temel ile zemin arasındaki yükseklik) olarak altında olduğu tespit edilmiştir. Yine KKTC İçişleri Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Dairesi Müdürlüğü söz konusu katın Tapu haritalarında bu şekilde işlendiğini ve ilgili tarihte bu şekilde Onay alan projelerin değiştirilmesinin mümkün olmadığını belirtmiştir. KKTC Turizm ve Çevre Bakanlığı Şehir Planlama Dairesi ise Sayın Süleyman Akyıldız’ın sahibi ve/veya hissedarı olduğu taşınmaz malın bodrum tanımını Fasıl 96 Yollar ve Binalar Düzenleme Yasasının 2’inci maddesi tahtında binanın hiçbir katının döşeme seviyesi bitişiğindeki tabii zeminden veya yoldan dört ayaktan fazla alçaksa zemin sayılamaz kapsamında değerlendirildiğini ve bunun işyeri olarak kullanılmasına engel teşkil etmediğini belirtmiştir. Bu durumda Taşınmaz Mal Koçanında malın tarifi kısmında yer alan “işyeri” ifadesinden dolayı mezkûr yerin kazanılmış hak kapsamında ticaret amacına uygun olarak kullanılabilmektedir ve Sayın Akyıldız’ın haklarını hiçbir şekilde etkilememektedir.
Dairemizce, 28 Şubat 2018 tarihinde yerinde yapılan incelemelerde de mezkûr işyerinin kapısı dışında aydınlık alabilen penceresinin komşu cephelerin altında olmasından dolayı seviye farkı bariz bir şekilde gözlemlenmiştir.
Netice itibariyle, söz konusu işyeri Girne Belediyesi tarafından yerinde görülmüş ve söz konusu taşınmaz malın bodrum katı olup olmadığı hususu değerlendirilmiştir. Keza, Yollar ve Binalar Yasası’nın tanımına göre Aşağı Girne, Kordon Caddesi’ne kâin işyerinin bodrum katı olduğu ve ilgili tarihte bu şekilde Onay aldığı saptanmıştır. Bu nedenle 1633 numaralı Taşınmaz Mal Koçanı’nda yer alan “Bodrum Katı” ifadesini değiştirme ve/veya tadil etme olanağı bulunmamaktadır. Bu bağlamda mezkûr Taşınmaz Mal Koçanı üzerinde yer alan “bodrum katı” ifadesinde bir hata olduğu söylenemez.
Emine DİZDARLI
Yüksek Yönetim Denetçisi
(Ombudsman)