Sayın Rasım Küçük, 1974 yılından itibaren İskele İlçesinde ikamet ettiğini, İskele’de kain evinin yanında bulunan Pafta / Harita XV/44, Parsel 2/4/3 (proje no 6) numaralı hali araziye takriben 100 adet ağaç ektiğini, KKTC İçişleri Bakanlığı İskele Kaymakamlığı’na birçok kez yazılı ve sözlü olarak başvurarak mezkur yerin kendisine kiralanmasını talep ettiğini, Sayın Kaymakamın söz konusu hali arazinin veya yeşil alanın kamu yararı için ayrıldığını belirtmesi üzerine bu konuda ısrarcı olmadığını, bir süre sonra mezkur yerin 10 yıllığına İskele Kaymakamlığı personeli Sayın Ümmügülsüm Başarır’a kiralandığını, İskele Kaymakamının ve/veya KKTC İçişleri Bakanlığının kendisini yanıltarak mağdur ettiklerini iddia ederek kamu yararı gereğince yeşil alan olarak ayrılan hali arazinin 53/1989 sayılı Hali Araziler (İcarlama ve Yönetim) Yasasının amacına uygun olarak yeşil alan olarak kalmasını talep etmiştir.
53/1989 sayılı Hali Araziler (İcarlama ve Yönetim) Yasası hali araziler ile ilgili işlemlerin nasıl yürütüleceğini (usulü) ve hali araziler kiralanırken hangi kriterlerin ve/veya esasların dikkate alınacağını düzenlemektedir.
Hali Arazi İcar Takdir Komisyonunun kuruluşunu, oluşumunu ve tüzük yapma yetkisini düzenleyen Hali Araziler (İcarlama ve Yönetim) Yasasının 5’inci maddesi tahtında hali arazilerin kamu yararı amacıyla icarlanması ile ilgili icar takdirini yapmak üzere, her ilçede İçişlerinden sorumlu Bakanlığı temsilen İlçe Kaymakamı veya temsilcisi (Başkan), Tapu ve Kadastro Dairesi Müdürü veya temsilcisi (üye), Devlet Emlak ve Malzeme Dairesi Müdürü veya temsilcisi (üye) ve Turizm işlerinden sorumlu Bakanlık temsilcisinden oluşan bir Hali Arazi İcar Takdir Komisyonunun kurulması gerekir.
İcara verilecek olan hali arazinin veya hali arazi üzerindeki binanın icar süresi mezkur Yasanın 6’ncı maddesinde düzenlenmiştir. Bu Yasa maddesine göre, projenin büyüklüğü, yatırım maliyeti, işletme şekli ve genel olarak projenin ulusal ekonomiye katkısı göz önünde tutularak, Bakanlar Kurulunca çıkarılacak Tüzükle belirlenecek kurallar uyarınca saptanır.
53/1989 sayılı Hali Araziler (İcarlama ve Yönetim) Yasası’nın 12’nci maddesi uyarınca icarında kamu yararı olma koşulu ile, hali arazilerin konut, hayvan barınağı, tarımsal amaç, küçük işyeri ve büyük yatırım gerektiren bina ve tesislerin yapımı için gerçek veya tüzel kişilere, 6’ncı maddede öngörülen icar süre ve koşullarına uygun olarak icarlanmasına karar vermeye yetkili merci Bakanlıktır.
Herhangi bir gerçek veya tüzel kişi, belirtecekleri herhangi bir hali arazinin kendilerine icarlanmasını Kaymakamlığa yapacakları yazılı başvuru ile isteyebilir. Hak sahibi olma koşulu ve nitelikleri söz konusu Yasanın 13’üncü maddesinin 2’nci fıkrasında yer almaktadır. Konut inşaatı yönünden aranan koşullara bakıldığında başvuru sahibinin Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşı olması, yoksul olması (arsa ve konutu olmayan ve bunları almaya mali gücü yeterli olmayan), KKTC sınırları içinde konutu veya konut yapımına uygun arsa veya arazisi bulunmayan, hali arazinin bulunduğu köy ve kasabada ikamet eden ve evli veya evlenme çağında olan kişiler hak sahibi olurlar.
Herhangi bir gerçek veya tüzel kişi belirtecekleri herhangi bir hali arazinin kendilerine icarlanması İlçe Kaymakamlığına yapacakları yazılı başvuru ile başlar. İlçe Kaymakamlığı yapılan yazılı başvuru üzerine istemde bulunulan arazinin kamu amacı için gerekli olup olmadığını ve genel olarak projenin ulusal ekonomiye katkısını göz önünde tutarak saptar.
Sayın Ümmügülsüm Başarır 2 Ekim 2015 tarihinde yazılı bir başvuru yaparak İskele’de kain hali arazinin kendisine kiralanmasını talep etmiştir ve/veya İskele İlçe Kaymakamlığına başvurmuştur. İskele İlçesi Hali Arazi İcar Takdir Komisyonu 2 Mart 2017 tarihli toplantısında söz konusu hali arazinin Sayın Başarır’a konut yapılması amacı ile yıllığı 200 Türk Lirası’dan 10 yıllığına toplam 2000 Türk Lirasına kiralanmasına karar vermiştir. 8/2017 sayılı Karar alınırken Komisyon üyesi Tapu Dairesi Temsilcisi Sayın Tamer Aylanç ve Devlet Emlak Malzeme Dairesi temsilcisi Sayın Ersen Sancak mezkur karara ve kira bedeline çekimser kaldılar.
Hali Araziler (İcarlama ve Yönetim) Yasası’nın 5’inci maddesi uyarınca her ilçede kurulması öngörülen Hali Arazi İcar Takdir Komisyonunun Yasada belirtilen kriterler çerçevesinde karar alması gerekir. İskele İlçesi Hali Arazi İcar Takdir Komisyonu’nun 28 Ekim 2015 tarihli toplantısında alınan Kararlara ve/veya Karar Tutanağına bakıldığında Sayın Ümmügülsüm Başarır’ın hak sahipliği durumunun (Dosya No: İ.K.Hal/1652 Karar No:54/2015) Komisyon tarafından hiç görüşülmediğini veya görüşülmesinin KKTC İçişleri Bakanlığı tarafından uygun görülmediği cihetle engellendiği ve tutanaklara bu yönde not düşüldüğü açıkca görülmektdir.
Mezkur Yasanın 4’üncü maddesine göre hali arazilerin icar takdiri ile ilgili işlemler, icar sözleşmesinin imzalanması ve icar bedellerinin tahsili ile ilgili tüm işlemler, İçişleri Bakanlığının onayı ile hali arazinin bulunduğu İlçe Kaymakamı tarafından yürütülür.
İskele Kaymakamı Sayın Mustafa Ürüncüoğlu 29 Kasım 2019 tarihli Dairemize hitaben yazdığı yazısında Sayın Başarır’a yapılan kiralama işleminin 53/1989 sayılı Hali Araziler (İcarlama ve Yönetim) Yasası’nın 13’üncü maddesinin 2’nci fıkrası tahtında yapıldığını ileri sürmüştür. İskele Kaymakamlığı’nda 2011 yılından itibaren mali işleri yürüten ve/veya İskele Kaymakamlığında görev ifa eden Sayın Başarır’ın hak sahibi olabilmesi için mezkur Yasanın 13’üncü maddesinin 2’nci fıkrası uyarınca KKTC vatandaşı olup yoksul olması, arsa veya konutu bulunmaması, bunları almaya mali gücü yeterli olmaması ve hali arazinin bulunduğu köy veya kasabada ikamet etmesi gerekir.
İskele Belediyesi’nin Sayın Başarır’a verdiği İnşaat Ruhsatı incelendiğinde İskele’de kain hali arazi üzerine inşaa edilecek konutun ve/veya projede izinlendirilmiş evin büyüklüğü 397 m2’dir. Konutun büyüklüğü dikkate alındığında 397 m2 inşaatın standart büyüklük olarak kabul edilen yaşam alanından yaklaşık 3 kat daha büyük olduğu görülmektedir. İnşaat Birim maliyetleri m2 üzerinden hesaplanmaktadır. Bu esasa göre 397 m2 büyüklüğünde bir konut inşa ettirebilecek ekonomik güce sahip bir kişinin yoksul olarak veya arsa ve konut almaya mali gücü yeterli olmayan bir kişi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir ve/veya bu şekilde değerlendirilmesi hatalıdır. Yasanın amacı ihtiyaçlı düşük gelire sahip olan bireylere veya ailelere imkan tanıyıp ekonomik durumlarına uygun barınabilecek bir konut yapmak ise 397 m2’ lik bir villa söz konusu yasa maddesi kuralları kapsamında değildir ve /veya herhangi bir kamu yararı taşımamaktadır.
Bu hususa ilaveten KKTC Turizm ve Çevre Bakanlığı, Şehir Planlama Dairesi Müdürü Sayın Türkmen Yiğitcan 31 Mart 2017 tarihli yazısında, İskele’de kain Pafta / Harita XV/44, Parsel 2/4/3’ün “Kahverengi bölge” kuralları içerisinde yer aldığını, zemin katta arazi alanının %20’si, I. katta %15’nin kullanılabileceğini ancak hali arazilerin ortak mülk olarak kamu yararı amaçları doğrultusunda kullanılmasının daha uygun olacağını belirtmiştir.
Yine, KKTC Turizm ve Çevre Bakanlığı, Çevre Koruma Dairesi Müdürlüğü de Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü’nün görüşüne benzer bir görüş vererek söz konusu hali arazinin ortak mülk olarak kamu yararına (rekreasyon alanı, çocuk parkı, yeşil alan) kullandırılmasının çevresel açıdan daha uygun olacağını ileri sürmüştür.
Başvuru sahibi Sayın Rasım Küçük, söz konusu hali arazinin yeşil alan olarak ayrıldığı hususunu İlçe Kaymakamının müteaddit kez teyid etmesi üzerine söz konusu araziyi yeşillendirdiğini, mevcut arazi içerisine 60 adet 5 metre boyunda her mevsim yeşil kalan ağaç, 40 adet zeytin ağacı, muhtelif meyve ağaçları ve yol boyunca parklara süs olarak ekilen bitkiler ektiğini iddia etmiştir.
Çevre Koruma Dairesi Müdürlüğü’nün ve keza Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü’nün yazılı görüşleri de Başvuru sahibi Sayın Rasım Küçük’ün iddialarını desteklediği cihetle mezkur hali arazinin kamu yararı gereğince yeşil alan olarak kullanılmasının daha uygun olacağı tezini güçlendirmektedir. Yine başvuruya konu yerde Dairemiz tarafından yapılan keşifte söz konusu alan içerisinde ekili zeytin ağaçlarının ve/veya muhtelif ağaçların olduğu tarafımızdan gözlemlenmiştir.
Bu durumdan hareketle, KKTC İçişleri Bakanlığı İlçe Kaymakamlığının yaptığı işlemlere onay verirken ilk etapta hatalı davrandığı ve/veya Sayın Başarır’ı değerlendirirken hiçbir görüşü dikkate almayarak yanlış bir sonuca ulaştığı anlaşılmaktadır. Keza, KKTC İçişleri Bakanlığı Sayın Ümmügülsüm Başarır’ın dosyasının Komisyon huzurunda görüşülmesini engelleyerek ve/veya Sayın Başarır’ın dosyasına bir ayrıcalık tanıyarak Yasa hükümlerine aykırı davranmıştır.
İcar Sözleşmesinin 7’nci maddesinin (C) fıkrasına göre belirtilen süre içerisinde inşaatın tamamlanmaması veya yatırım yapılmaması bir fesih nedenidir. 13 Kasım 2017 tarihinde yıllığı 200 Türk Lirasından 10 yıllığına kiralanan mezkur hali araziye halen bir yatırım yapılmamıştır. Bu itibarla mezkur Yasa kuralları uyarınca İcar Sözleşmesinin feshedilmesi gerekmektedir.
43/2009 sayılı Köy ve Mahalle İhtiyar Heyetler Yasası’nın 8’inci maddesi Muhtarların görev ve yetkilerini düzenlemektedir. Söz konusu Yasa maddesinin 9’uncu fıkrası tahtında Muhtarlar, kendi köy ve mahallesinde ikamet edenlere istenmesi halinde resmi işlemlerde kullanılmak üzere İkametgah Belgesi düzenler. Herhangi bir Muhtar kasten veya gerekli özeni göstermeden sahte bir belge verirse suç işlemiş olur ve mahkumiyeti halinde para cezasına çarptırılabilir.
Sayın Başarır 53/1989 sayılı Yasanın 13’üncü maddesinin (C) fıkrası uyarınca hali arazinin bulunduğu köy veya kasabada ikamet etmesi gerekir. Sayın Başarır KKTC İçişleri Bakanlığı, İskele Kaymakamlığı’na No 537106 Cevizli Muhtarlığı, No 36894 İskele – Merkez Muhtarlığı ve No 58246 Kalecik Muhtarlığı’ndan temin ettiği 3(üç) farklı İkamet Belgesini ibraz ederek tedavüle sürmüştür.
Bir ilçenin en yüksek amiri olan Kaymakam bu hususu görmeyerek ve /veya göz ardı ederek yapması gereken görevi layıkı ile yapmamıştır. Ayrıca Sayın Başarır’da İlçe Kaymakamlığını ve/veya KKTC Içişleri Bakanlığı’nı yanıltarak hatalı davranmıştır. Keza Sayın Başarır kendi görevini suistimal ederek haksız kazanım elde etmiştir. Bu hususa bağlı olarak Sayın Başarır’ın ve Muhtarların yaptıkları bir suç teşkil edebilecek durumdadır.
Yasaya aykırılık söz konusu olduğu hallerde böyle bir iddianın her iki taraf için ele alınıp soruşturulması gerekir. Bu itibarla 43/2009 sayılı Köy ve Mahalle İhtiyar Heyetleri Yasası’nın ilgili hükümlerine aykırı belge veren Muhtarlar veya talep eden aleyhine Polis Genel Müdürlüğü nezdinde soruşturma başlatılması gerekmektedir.
Tüm yukarıda belirtilenler ışığında KKTC İçişleri Bakanlığı’nın onayı ile İskele İlçesi Kaymakamı tarafından icar edilen hali arazinin İcar Sözleşmesinin Hali Araziler (İcarlama ve Yöntem) Yasası kurallarına aykırı icar edildiği, İdarenin yetkili kurumlarının görüşlerinin dikkate alınmadığı ve mezkur hali arazi içerisine 2017 yılından itibaren bir inşaat başlatılmadığı cihetle kamu yararı gereği feshedilmesi gerekmektedir.
İdare, tasarrufunda bulundurduğu hali arazileri, kamu yararını göz önünde tutarak, milli çıkarlara uygun, etkin ve verimli biçimde toplumsal ihtiyaçları da dikkate alarak yönetmelidir. Söz konusu hali arazilerden elde edilen gelirler bütçeye destek olmaktadır. Hali Arazi İcar Takdir Komisyonu’nun takdir ettiği icar bedellerinin günün koşullarına göre, taşınmaz malın değerini ve niteliklerini yansıtmalıdır. Hali Arazi İcar Takdir Komisyonu’nun takdir ettiği icar bedelleri günün koşullarına göre komik ve/veya çok düşüktür. Bu başvuruda yıllık 200 Türk Lirasıdır. Kamuya ait bir çok değerli hali arazilerin makul ve/veya günün koşullarını yanıstmayan bedellere kiralanmasında hiç bir kamu yararı yoktur. Bu nedenle KKTC İçişleri Bakanlığı'nın hali arazi icar bedellerine bir kıstas getirmesi, keyfilikten uzaklaşması ve Devlete irad kaydedilen bu bedellerin günün koşullarını yansıtması gerekmektedir.
Emine DİZDARLI
Yüksek Yönetim Denetçisi
(Ombudsman)
Ek: Rapor
Dağıtım: KKTC Cumhurbaşkanlığı,
KKTC Başbakanlığı,
KKTC İçişleri Bakanlığı,
İskele Kaymakamlığı,
Sayın Rasım Küçük.