Hazine Taşınmaz Mallarının Kiralanmasına İlişkin Yasaların Değerlendirilmesi.
Hazine Taşınmaz Malları ile ilgili Yasal Durum:
38/1996 sayılı Yüksek Yönetim Denetçisi (Ombudsman) Yasası’nın ilgili hükümleri arasında yürütsel ve yönetsel yetkisi olan organ, makam, teşkilat, kamu kurum ve kuruluşlarının veya kişinin ifa etmiş oldukları hizmetlerin KKTC Anayasası’na, yürürlükteki mevzuata ve mahkeme kararlarına uygunluklarını ve yerindeliklerini denetlemek ve saptadığı yasa dışı işlem ve eylemin düzeltilmesi için uyarmak, bilgilendirmek veya tavsiyede bulunmak vardır.
Bu misyonum doğrultusunda özellikle son günlerde ülke gündeminde bulunan taşınmaz hazine mallarının dağıtımı ile ilgili yasal duruma ışık tutmak, KKTC Anayasası’na ve yürürlükteki yasalara aykırı olan bu uygulamaları Cumhuriyet Meclisi’nin bilgisine getirerek kamu yararı gereğince gerekli önlemlerin alınmasını sağlamak ve kamuoyunu ilgilendiren konuların bu platformda tartışılmasına yardımcı olmak amacıyla işbu yazıyı yazmış bulunmaktayım.
Devletin Mülkiyet Hakkı Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Anayasası’nın 159’uncu maddesi tahtında düzenlenmektedir. Bu madde tahtında 15 Kasım 1983 tarihinde Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti sınırları içinde bulunan ve Tapusu, 16 Ağustos 1960 tarihinden önce Kıbrıs Hükümeti adına kayıtlı tüm taşınmaz mallar ile, 16 Ağustos 1960 tarihinden sonra Kıbrıs Cumhuriyetine intikal eden tüm taşınmaz mallar, kamuya ait yollar, sular, su kaynakları, liman ve sahiller, rıhtım ve iskeleler, göller, dere ve göl yatakları, tarihi kent, bina ve kalıntılar ile kaleler ve bunların alanları, doğal servetler ve yeraltı kaynakları, ormanlar, savunma yapı ve tesisleri ile yeşil saha ve parklar, kamuya açık köy ve tarla yolları, kamu hizmetinde kullanılan binalar; Kıbrıs Türk Federe Devletinin ilan edildiği 13 Şubat 1975 tarihinde terkedilmiş bulunan veya söz konusu tarihten sonra yasanın terkedilmiş veya sahipsiz mal olarak nitelendirdiği veya hüküm veya tasarrufu kamuya ait olması gerekli olup da aidiyeti saptanamamış olan tüm taşınmaz mallar, bina ve tesisler ile 1960 Kuruluş Andlaşmasında ve ona bağlı eklerde belirlenen askeri tesis, rıhtım, kamp ve sair talim sahaları içinde bulunan tüm taşınmaz mallar, Tapuda böyle kayıtlı olup olmadığına bakılmaksızın, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetinin mülkiyetindedir. Yukarıda sözü edilen taşınmaz malların mülkiyeti, bu Anayasa’nın başka herhangi bir kuralına bakılmaksızın gerçek veya tüzel kişilere devredilmez. Ancak kamuya ait yollar ile kamuya açık köy ve tarla yoları üzerinde Devletin gerekli düzenlemeleri yapması bu kuralın dışındadır. Bu taşınmaz mallar üzerinde kamu yararı için belli sürelerde irtifak ve intifa hakkı gibi ayni hakları ile uzun vadeli icarlar, yasa ile belirlenen biçim ve koşullarla tesis ve tescil edilebilir. Süresi elli yılı aşan bu gibi hakların tesis ve tescili, Cumhuriyet Meclisinin onayı ile mümkündür. Dini ibadet yerleri ile bunların içinde bulundukları taşınmaz mallar gerçek veya tüzel kişilere devredilemez. Devlet, bunların korunması, bakımı ve idamesi için gerekli önlemleri alır. Bunların dışında kalan taşınmaz malların kullanımı Yasa ile düzenlenmesi gerekmektedir.
Taşınmaz hazine malları ile ilgili Kurallar 63/1993 sayılı Taşınmaz Hazine Malları (Kiralama ve Değerlendirme ) Yasası altında düzenlenmiştir. Taşınmaz Hazine mallarının, kamu yararı amacıyla kiralanması ile ilgili kira ve değer takdirini yapma hususunda Hazine Malları Kira ve Değer Takdiri Komisyonu yetkilidir. Taşınmaz Hazine Malları Kira ve Değer Takdir Komisyonunun, kira bedeli takdirinde esas alacağı bazı ölçüler bulunmaktadır. Bunlar, taşınmaz hazine malının yeri, konumu ve özellikleri, taşınmaz hazine malının rayiç değeri, taşınmaz hazine malında var olan yatırımların niteliği ve değeri, taşınmaz hazine malının kuru veya sulu arazi, bağ veya bahçe, tarım ve/veya bilimsel veya kültürel amaçla kullanılabilir nitelikte olup olmadığı ve kiralanacak taşınmaz malda yapılacak yatırımların taşınmaz hazine malının rayiç değeri ile orantılı olup olmadığıdır.
Taşınmaz Hazine Malları (Kiralama ve Değerlendirme) Usul ve Esasları Tüzüğü gereğince Kira Takdir ve Değer Komisyonu taşınmaz hazine mallarının rayiç kira bedelini ve rayiç değerini takdir etmesi gerekmektedir. Yine söz konusu Tüzüğün 13’üncü maddesinin 2’nci fıkrası uyarınca Komisyon’un Kira takdir hakkını kullanırken özelliği olan hazine malları ile ilgili olarak bilirkişilerin bilgi ve görüşlerinden yararlanması gerekmektedir. Rayiç kira bedelinin nasıl takdir edileceği Tüzüğün 16’ncı maddesinde, Rayiç kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınacak avantaj ve dezavantajlar 17’nci maddesinde, özel nitelikli araziler, arazi tahsis kriterleri ve Komisyonun rayiç değer ve kira takdirinde esas alacağı ölçüler 18’inci maddesinde, yatırım projesi niteliğine göre rayiç kiranın uygulama oranları ile ilgili hükümler 19’uncu maddesinde yer almaktadır. Bu oranlar Turizm Yatırım Projelerine, sanayi nitelikli ve farklı nitelikli yatırım projelerini (Teşvik Belgesi alan yatırımları) kapsamaktadır. Hazine mallarına uygulanacak oranlar rayiç kira bedelinin %10 ile %40 arasında değişmektedir. 16 Aralık 2015 tarihinde (KKTC Resmi Gazete, Sayı 184 Ek III) söz konusu Tüzüğün 19’uncu maddesi değiştirilerek Yüksek Öğretim Kurumlarına (üniversitelere) Eğitim-Araştırma yerleşkeleri amaçlı kiralanacak olan arazilerin yıllık kirasında uygulanacak olan oranı %1 olarak belirlemiştir..
Taşınmaz hazine malları veya Devlet malları sosyal ve ekonomik işlevleri gereği, kamunun genel yararında ve finansman amacıyla rasyonel bir şekilde değerlendirilmesi önem taşımaktadır. Ülkemizin ekonomik kalkınmasının sağlanması açısından hazine mallarının etkin bir biçimde kullanılması gerekmektedir. Türkiye, Amerika Birleşik Devletleri, Almanya, İngiltere ve Fransa gibi ülkelerde kiralanmaya ilişkin bedeller, rayiç bedeli üzerinden tespit edilerek herkesin katılabileceği ihale usullerine göre ihale edilmektedir. Hazine taşınmaz mallarının bir kısmı park, yol, yeşil alan, otopark, terminal gibi genel hizmetlere ayrılmaktadır. Türkiye hazine taşınmaz mallardan 2005 yılında toplam 849,5 milyon YTL. gelir elde etmiştir. 2002 -2005 yılları arasında hazine taşınmaz malların değerlenmesinde elde edilen toplam gelir ise 2,370,5 milyar YTL’dir. Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’ne bakıldığında 1 Ocak 2016 ile 31 Aralık 2016 tarihleri arasında tehsil edilen (tüm taşınmaz binalar ve hazine taşınmaz mallarından) kira ve geçikme zamları dahil 12,529,980,93 Türk Lirasıdır.
Daha önce de belirttiğim üzere Taşınmaz Hazine Malları (Kiralama ve Değerlendirme) Yasası’nın 9’uncu maddesinin 22’nci fıkrası Taşınmaz Hazine Malları Kira ve Değer Takdir Komisyonunun, hazine mallarına kira takdir ederken eses alacağı ölçüleri veya koşulları belirtmektedir. Son kiralanan ve/veya belirli amaçlar için verilen taşınmaz hazine mallarına bakıldığında kamu hizmetleri veya kamunun genel yararına verilmedikleri, bütçeye katkı amacıyla kullanılması gereken malların özel şirketlerin veya kişilerin kullanımına verildikleri ve/veya KKTC Anayasası uyarınca hiçbir şekilde verilmeyecek taşınmaz malların özel şirketlerin veya kişilerin kullanımına verildikleri açıkca görülmektedir. Söz konusu şirketlere verilen taşınmaz hazine mallarına da 63/1993 sayılı Yasa gereğince kira takdir edilmemektedir.
Şöyle ki;
a) Kısa bir süre önce özel bir üniversitenin kurulması için 49 yıllığına yapılan Sözleşmede 77 dönüm arazinin yıllık kira bedeli 1’inci yıl için 448 ABD Doları’dır. Ikinci ve müteakip yıllar için bir önceki yıla oranla %3 (üç) artış uygulanacağı belirtilmiştir. Bu hesaba göre her dönüm için yıllık kira bedeli 5.81 ABD Dolarıdır.
b) Lefke’de kain bir Üniversite 2600 dönüm taşınmaz hazine malını telleyip kullanımında bulundurmasına rağmen bu güne kadar Devlet Emlak ve Malzeme Dairesi ile bir Sözleşme imzalamamıştır. Bu durumda Devlete herhangi bir kira bedeli ödeyip ödemediği belli değildir ve/veya statüsünün ne olduğu belli değildir.
c) KKTC Resmi Gazete, Sayı 47 EK IV, 16 Mart 2010 tarihli E 481-2010 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca Yenierenköy’de kain 600 dönüm Devlete ait taşınmaz malların sembolik değer olan 1 ABD Doları karşılığında 49 yıl süre ile bir Üniversitenin kullanımına verilmiştir.
Yukarıda belirttiğim örneklere benzer bir çok uygulamalar vardır.
Kuzey Kıbrıs’ta bulunan üniversitelerden sadece Doğu Akdeniz Üniversitesi yarı Devlet ve/veya Vakıf’tır. Geriye kalan diğer tüm üniversiteler özeldir. Taşınmaz hazine mallarının kullanımı özel şirketlere ilk etapta 49 yıllığına verildiğinden bu hususlar Cumhuriyet Meclisinin denetimi dışında kalmaktadır. Böyle bir uygulama KKTC Anayasası’nın 159’uncu maddesi hükümlerinin göz ardı edilmesine yol açmaktadır.
63/1993 sayılı Taşınmaz Hazine Malları (Kiralama ve Değerlendirme) Yasası’nda turizm için, sanayi nitelikli, farklı nitelikli yatırım projeleri veya Yüksek Öğretim Kurumlarına (Üniversitelere) belirlenen rayiç kiralarında indirim yapılacağı veya belirlenen rayiç kiranın sadece belirli bir oranı uygulanacağına dair hiç bir madde, düzenleme veya ibare bulunmamaktadır. Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Bakanlar Kurulu 10 Haziran 2015 tarihinde Taşınmaz Hazine Malları (Kiralama ve Değerlendirme) Usul ve Esasları (Değişikliği) Tüzüğü’nün 19’uncu maddesini kaldırmak ve yerine yeni fıkra koymak suretiyle veya Tüzüğün 19’uncu maddesinin 2’nci fıkrasını değiştirmesi neticesinde Devlete ödenmesi gereken rayiç kira bedellerine uygulama oranları getirmiştir: Örneğin: Teşvik Belgesi alan yatırımlar rayiç kiranın %10’u ile %25’ini, Teşvik almayan yatırımlar %15 ile %37 ve Yüksek Öğretim Kurumlarına (üniversiteler) rayiç kiranın %1’ini ödemesi öngörülmektedir. Görülebileceği gibi, böyle bir uygulamada herhangi bir kamu yararı bulunmamakla birlikte Devlet hazine mallarının ilgili şirketlere hibe edildiği sonucuna varılması gerekir.
Tüzük’te yapılan söz konusu değişikliklere hukuk dilinde “ultra vires” veya yetki aşımı denmektedir. Yasada olmayan hiç bir düzenleme Tüzük değişikliği ile getirilemeyeceği gibi bu düzenlemelerin herhangi bir bağlayıcılığı da olamaz. Bu nedenle Yasada olmayan ve kamu yararı içermeyen uygulamaların derhal durdurulması gerekmektedir.
Bu noktadan hareketle hazine taşınmaz mallarının 16/1987 sayılı Turizm Endüstrisi Teşvik Yasası tahtında da dağıtıldığını gözlemlemekteyiz. 16/1987 sayılı Turizm Endüstrisi Teşvik Yasasının 2’nci maddesi “Kamu Arazileri ve Binaları” tanımlamaktadır. Bu tanıma göre Kamu Arazileri ve Binaları, Taşınmaz Mal (Tasarruf Kayıt ve Kıymet Takdiri) Yasası’nın 3’üncü maddesinin 6’ncı fıkrası uyarınca Hazineye ait taşınmaz malları, Hazine adına Tapu Kütüğüne kayıtlı taşınmaz malları ve İskan, Topraklandırma ve Eşdeğer Yasasının 4’üncü maddesi uyarınca kamu yararı kararı alınıp Bakanlığa tahsis edilen taşınmaz malları kapsamaktadır.
41/1977 sayılı İskan, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasasının 4’üncü maddesi tahtında kamu yararı kararı alınan ve kamu yararı için halen kullanılmasında yarar görülen taşınmaz mallar hariç, hak sahiplerine tahsis edilebilir.
Devletin mülkiyet hakkı KKTC Anayasası’nın 159’uncu maddesinde belirtilmekle beraber, Hakların Korunması Geçici Madde 1’de düzenlenmiştir. Geçici Madde 1 (2)’nci fıkrası tahtında Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti yurttaşlarının, Devlet sınırları dışında, Kıbrıs’ta kalan taşınmaz malları için Devletten, eşdeğerde taşınmaz mal isteme hakları saklıdır, bu hak yasa ile düzenlenir ve bu Anayasa’nın 159’uncu maddesinin 2’nci fıkrası kapsamına giren taşınmaz malların hak sahiplerine mülkiyetinin devri öncelikle gerçekleştirilir. Şehitlik, malûl gazilik nedeniyle yasanın mülkiyet hakkı tanıdığı kişilere ve yasada belirtilen diğer nedenlerle hak sahibi olanlara da mülkiyet verilir.
Yukarıdan da anlaşılacağı üzere Anayasanın 159 (1) (b) maddesi kapsamına giren taşınmaz mallardan 159’uncu maddesinin 3’üncü fıkrasında belirlenen amaçlar için gerekli görülenler dışında kalanların mülkiyetinin eşdeğerde hak sahibi olanlara öncelikle devredilmesi Anayasanın Geçici 1(2) maddesi gereğidir. Yine ayni maddenin 5’inci fıkrası gereğince, eşdeğerde mal uygulamalarının önceliğine uyulmak koşuluyla, hak sahiplerine taşınmaz mallarla ilgili mülkiyet hakkı devir işlemleri en geç 5 yıl içerisinde tamamlanması öngörülmektedir.
Görüleceği gibi, KKTC Anayasası’nın 159’uncu maddesinin 3’üncü fıkrasının, eşdeğerde verilmesi gereken taşınmaz malların hangi amaçlar için dağıtım dışı bırakılacağını belirlemiştir. Turizm Endüstrisini teşvik için taşınmaz mal dağıtımı Anayasa maddesinde belirlenen amaçlar arasında yer almamaktadır ve/veya KKTC Anayasası’nın belirlediği amaçların dışında kalan bir amaç için verildiği sarihtir.
Anayasa Mahkemesi olarak oturum yapan Yüksek Mahkeme huzurunda dinlenen Anayasa Mahkemesi 19/1987 (Dağıtım 8/1988) sayılı davada Anayasa Mahkemesi 41/1977 sayılı İskan, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasası yürürlüğe girdikten sonra kabul edilen KKTC Anayasası’nın 159’uncu maddesinin 3’üncü fıkrası uyarınca, eşdeğerde verilecek malların hangi amaçlar için dağıtım dışı bırakabileceğini belirlediğini, bu nedenle eşdeğerde verilecek taşınmaz malların bu belirlenen amaçlar dışında kalan bir amaç için, kamu yararı olsa dahi, verilmesine olanak bulunmadığını belirtmiştir.
41/1977 sayılı İskan, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasası’nda belirtilen “kamu yararı” kararı alınırken, kararda amacın belirtilmesi ve kamu yararının olup olmadığının açıkça gözükmesi gerekir. Amacı kamu yararı olmayan veya belli olmayan bir kararın kamu yararına olduğu şeklinde yorumlanamaz. Bu itibarla, Anayasa Mahkemesi eşdeğerde kaynak olması gereken taşınmaz malların 41/1977 sayılı İskan, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasasının 4’üncü maddesinin 1’inci fıkrası altında alınacak kamu yararı kararı ile turizm endüstrisini teşvik amaçları için verilmesini öngördüğü oranda Anayasanın 159’uncu maddesinin 3’üncü fıkrasına aykırı bulunmuştur. Bu durumda Anayasa Mahkemesinin 19/1987 sayılı kararı ışığında çok kısa bir süre önce Sayın Resmiye Canaltay’a hotel yapılması için verilen taşınmaz malın verilmesine olanak bulunmamaktadır ve/veya turizm teşvik amacıyla verilen taşınmaz hazine mallarının KKTC Anayasası’nın ilgili hükümlerine aykırı olduğu şeklinde yorumlanması gerekmektedir.
Bu bağlamda, KKTC Anayasasının 159’uncu maddesi hangi taşınmaz malların hangi amaçlar için dağıtım dışı bırakabileceğini belirlediğine göre, bu belirlenen
amaçlar dışında kalan kırsal kesim arsaları da, kamu yararı olsa dahi, verilemez veya Anayasa Mahkemesi kararı ışığında dağıtılması mümkün değildir.
Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Devleti, demokrasi, sosyal adalet ve hukukun üstünlüğü ilkelerine dayanan laik bir Cumhuriyet’tir. KKTC Anayasası’nın bu şekilde bir yönetim öngörmesi nedeniyle bu Devleti yöneten kişiler faaliyetlerini hukuk kurallarına bağlı olarak yürütmesi ve vatandaşlarına hukuki güvenlik sağlaması gerekir. Bu bağlamda tüm devlet organlarının eylem ve işlemlerinin hukuka uygun olması, idarenin veya yetkili kurumlarının ve/veya yürütmenin Anayasaya aykırı durum ve tutumlarından kaçınması gerekmektedir.
Emine Dizdarlı
Yüksek Yönetim Deneçisi
(Ombudsman)